“国五条”重压下炒房资金往哪里去?

2013-03-26 10:21:28  来源:上海证券报

  “二手房差价的20%上缴,还不包括约5%的购房成本和期间的贷款利息,一套房子至少要涨40%卖出才能保本!”尽管开春以来的楼市依然火爆,职业炒房人王剑却略感“高处不胜寒”,并赶在细则出台前抛出了最后一套房产。

  在往年限购、限贷政策的基础上,“国五条”拟对二手房征20%的差价税的举措,进一步压缩了炒房人的“套利空间”。房地产“去投资化”已成共识,而此时多年沉积在房地产上的巨量逐利资金将流向何处?

  从容纳资金的体量上讲,唯有股市能吸收与楼市相当的资金,而此时对资金饥渴的国内股市仍处于相对低位。于是,“卖房炒股”、“引资入股”等观点也成为不少市场人士的心之所盼。

  然而记者在调查中发现,在从房地产撤出的资金中,的确有部分资金流向股市,但分红不足等制度痼疾所带来的“亏钱效应”仍是阻止主流资金入场的最大障碍。相比而言,流向银行理财、信托、债券等固定收益类产品仍是主渠道,但后者也常陷入“倾巢之下,焉有完卵”的悖论——其标的物相当比重亦是房地产。

  “除了买房,我们还有哪些更好的跑赢通胀的投资渠道?”一句来自普通投资人的反问,也引起了国内不少投资人对投资渠道“乏善可选”的共鸣。

  值得注意的是,在对国内投资渠道倍感困惑的同时,也有部分投资人开始进行全球资产配置的尝试,来自多家移民中介机构的数据显示,近年投资移民的人数正逐年攀升,国内资金外流的现实引起多方关注。

  预期改变:楼市已过入市黄金期

  业内人士认为,二手房差价的20%上缴,一套房子至少要涨40%卖出才能保本。为此,炒房人“囤房”的套利空间大大压缩,房产的增量需求也受到影响,供求关系的此长彼消,未来楼价不跌才怪

  3月18日上午9点,位于北京市大兴区兴政街29号的区建委房屋登记大厅内,早已是人头攒动,印有“房屋所有权证”的红色房本和装满各种证件的档案袋,成为这里区别于其他繁华集市的鲜明特征。

  自3月1日“国五条”细则出台后的两周多时间里,这里也和全国各大中城市的房屋登记大厅一样繁忙,买卖房产的双方都希望赶在细则落地前过户,以避免凭空多交20%的差价税。

  在大兴一家房产中介经理小廖眼里,现年五十多岁的老张是他们最难伺候的一个卖房客户。他手里只有两套房,一套小两居自住,一套大三居常年以高出市场价挂在中介,曾吓跑不少买房人,成为中介眼里难以消化掉的“困难房”。

  “市场稍微涨一点,他就撤单多挂十几万,但喜欢这种户型的客户本来就不多,一来二去反错过了很多成交机会。”小赵告诉记者,老张这套房子买于十多年前,位置不错,靠租金早收回了成本,可能觉得不愁卖,也不慌着成交。

  去年3月,同小区同户型的一套房子以130万元成交,老张自认为楼层比它好,就索性挂了150万元,随后市场回暖看房的人多起来,他又撤单挂了170万元,到今年2月他最高挂到了190多万元,总想卖到成交价的浪尖上。

  直到最近两周,老张听说国家出台了二手房新政,要征收20%的差价税,如果按最终200万成交的话,减去他当初不足20万的购买成本,等于要多交36万元的税,听完业内人士的分析,老张慌了起来,最终以185万元找到了买家。

  严格意义上说,仅拥有两套房的老张并不算是职业“炒房人”,但通过多年的“囤房”,着实让他获得了远超工作本身的丰厚收益,而“硬币的另一面”,则是被视为“穷忙族”的众多“刚需们”为直入云霄的房价买单。

  “二手房差价的20%上缴,还不包括约5%购房成本(满五年)和期间的贷款利息,一套房子至少要涨40%卖出才能保本。”尽管房地产市场依然火爆,职业炒房人王剑却略感“高处不胜寒”,准备在细则出台前抛出最后一套房产。

  在此之前,王剑曾考察了有“首都第二机场”概念的河北固安,但最终放弃了。“你看当地的二手房信息,大都是转手卖房的,尽管可能还会有几千元的升值空间,但到时能否出手还不好说。最赚钱的时候一去不复返了!”

  对此,上海交通大学安泰经济与管理学院教授潘英丽解释称,过去市场对房地产政策不敏感,主要是因为持有成本比较低。在没征税之前,每年房价或许要涨10%才可以保本,而未来征收20%的所得税,投机的利润空间肯定就缩小了。

  香港著名投资人周显在其新书《炒楼密码》中,对香港过去半个世纪楼市涨跌的分析,对内地楼市或许有参考意义。他认为,楼市完成一个升跌周期可能长达20年,而在其中只有5至6年适合买楼,一旦错过就要等下一个适合的入市时间,这往往会慢长到超过一般投资者的忍耐力。

  “不少人都知道买楼最重要的是位置(location),其实要战胜市场,能够掌握时机(timing)同样重要,甚至可能更重要。”周显判断,香港楼市可能升至2015年才真正见顶,但目前已过了入市的黄金期,只有当楼价跌了一半,或升了周期底部的三分之一,才是入市的适当时机。

  房地产投资人士分析,尽管不如直接征收高额房产税更有效,但此次“国五条”亦大大压缩了炒房人“囤房”的套利空间——一是通过高过户税挤出存量闲置房资源,增加供应;二是让投资人在买房前需要仔细盘算,涨多少才能赚钱?这自然会压缩房产的增量需求。供求关系的此长彼消,未来楼价不跌才怪。

关键字: 国五条 炒房资金
责任编辑: 夏天
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