李迅雷:控房价须另辟蹊径

2013-03-25 08:54:06  来源:经济参考报

  作者:李迅雷

  自2003年以来,中国政府出台了一系列房地产调控政策,但房价仍成为近年来国人纠心的话题。因此,如何调整现行房地产政策,让房价软着陆,是新一届政府必须直面的难题,也是非常值得探讨和关注的“中国梦”。

  控制房价,从供求关系的角度看,可以运用的手段无非是两种,一是抑制需求,二是扩大供给。不少人建议通过扩大供给来平抑房价,认为其比用行政手段(如限购政策)更合理有效。但市场化手段的扩大供给,看似对调控房价的效果会十分明显,但同时可能会助推未来房地产泡沫的加速破灭,给经济社会留下更多的后遗症。

  首先,扩大供给意味着有更多的城镇土地(稀缺资源)要变为住宅用地。其次,中国最大的问题是房屋空置率过高,扩大居民商品房的供给,势必导致未来供求缺口进一步扩大。第三,扩大住宅用地和住宅供给意味着银行等金融部门给房地产行业的融资规模和占比都会增加,加剧潜在金融危机的严重性。

  笔者认为,抑制需求比扩大供给更合理。从通过抑制需求来控制房价的政策效应看,虽然政策的执行难度较大,且控制房价的短期效果也不明显,但对于抑制投机和投资性需求还是有效的。而且,由于土地是不可再生资源,扩大供给势必消耗珍贵资源,而抑制需求则不会。不过,笔者提醒,扩大供给抑制需求须另辟蹊径。

  中国房地产已形成规模庞大的市场,应规范起来,借鉴证券市场,推行“公开、公正、公平”的三公原则,即商品房持有和交易的信息需要在一定范围内的公开,交易过程要公正,获得商品房的方式和价格要公平。其中公开透明是最重要的。而要实现公开透明,首先要实现房产信息的全国联网,这在技术上并不难做到。

  一旦实现了全国联网,就可以对涉嫌违规购房者进行查处:这就如过往监管部门对股市进行清理整顿一样,如对借用他人身份证开户交易或用“拖拉机账户”交易等行为,一律予以清理和终止;对于涉嫌内幕交易的行为,不仅要没收非法所得,而且要予以惩罚。对比来看,房地产市场似乎鲜有打击内幕交易的案例。比如,影响地价和房价有诸多因素,其中城市的道路交通规划和拆迁规划等都是重要因素。

  假如全国房地产信息可以实现联网,可以形成三大功能:楼市调控、房产税征收和反腐败。与住建部等政府部门联网,可有利于房地产调控政策出台更加精准化;与各级税务部门联网,可以有利于房产税的执行;与各级纪检部门联网,可以提升反腐效率。

  同时,笔者认为,存量调控比增量调控更奏效。近期拟推出的“对房产交易征收20%的所得税”,笔者认为不妥:在房产交易环节应减免税,一可降低交易成本从而降房价,二可盘活存量市场,而在房产保有环节应征房产税,起征点略高些,累进征税,严打房叔。如今的政策恰好反了。而房产税的开征,是通过提高房产保有成本来优化房地产资源合理配置的,关键是如何制定合理的起征点。若开征,必须是针对中国居民房产总额占比最大的前10%至20%的群体,而非中低财富阶层。

  笔者认为,既然政策的着力点是在抑制需求而非扩大供给;是在提高市场的透明度、优化房产资源配置,而非扰乱市场秩序;是在缩小财富差距,而非扩大差距;那么,房产价格经历大幅震荡之后回归理性的概率还是比较大的。即便出现暴跌,总比用扩大供给的手段引发暴跌的结局要好,且存量调控政策奏效之后,还留有后手,可以通过刺激需求等方式来稳定房价。

责任编辑: 岩实
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