华尔街日报:两问中国房地产“泡沫”

2013-03-23 11:04:55  来源:搜狐财经

  寇志伟

  2012年底以来,国内一线城市及热点城市房价快速上涨,国务院再次出台强力措施调控房地产市场。同时,高房价也再次引发了中国房地产是否存在泡沫的讨论。本文无意回答中国房地产是否存在泡沫这一“大是大非”的问题,而是从泡沫的逻辑出发提出两个问题,希

  望提供思考中国房地产问题的不同视角。

  问题一:中国的房地产到底是数量的“泡沫”还是价格的“泡沫”?总结国内外的各种研究,支持中国房地产泡沫论的证据有二:其一是各地不断出现的“鬼城”,其二是过高的房价收入比。两种情况至少在部分地区都是客观存在的,但前者是量的“泡沫”,后者则是价的“泡沫”。“鬼城”意味着供大于求,而过高的房价收入比则对应供小于求。两个现象不可能同时存在,在商品房供给过剩的地区,过高的房价收入比是很难维持的。鬼城集中在三四线城市,较早的例子是鄂尔多斯,最新的例子是常州营口等等。过高的房价收入比则均指向北京上海等一线城市。这反映了中国不同地区房地产市场供求关系的割裂。

  “鬼城”源于三四线城市地方政府的造城运动。地方政府将级差地租作为城市化的启动资金,并通过基础设施的改善进一步提升土地的价值。在这些城市中,土地的供给是极具弹性的,地方政府办公地址的迁移或大型企业的迁入,往往伴随着当地公共资源的重新配置,由此形成诸多“新城”。客观地说,三四线城市房价相对于居民收入水平来说并不离谱,但这些城市没有外来人口的集聚效应,中等收入家庭拥有两套甚至更多住房的情况也非常普遍。由于需求基本饱和,供给的大规模扩张非常容易形成“鬼城”。在人口红利日渐消失的情况下,三四线城市的过度供给的确是中国房地产面临的最大风险。

  相反,经济发展过程中,一线城市的人口聚集效应不断增强。一线城市的主城区不仅是地区乃至全国的行政和商务中心,更集中了核心的教育医疗等公共资源。这些地区的土地供给极度缺乏弹性,“摊大饼”方式形成的新城区缺少产业支撑,工作上的交通时间成本极高,生活上也缺乏优质的公共资源,最终只能沦为“睡城”。由于缺乏有效供给,一线城市的商品住宅只能遵循价高者得的拍卖原理,高企的房价收入比反映了土地资源的稀缺性和居民的贫富差距。因此,一线城市房价的“泡沫”本质上不是房地产的问题,而是城市规划和贫富差距的问题。

  从长期来看,一线城市可以通过改变城市规划的方式解决核心区域过于集中的问题。但是,一线城市的核心区域是历史政治和经济因素共同积淀的产物,城市规划的变迁和实施是一个艰难而漫长的过程,涉及多方利益博弈。一个典型的例子是,韩国卢武铉政府2003年就提出了行政首都迁移计划,以解决首尔城市圈人口密集地价飞涨和交通拥挤的现象。但是,该计划遭到了随后上台的李明博政府的强烈反对。最终,韩国国会达成的决议是在2014年之前将“九部二处二厅”迁往世宗,包总统府国防部及外交部在内的核心机构继续留在首尔。

  问题二,为什么中国的房地产“泡沫”是一个大多数人厌恶的“泡沫”?2003-2007年间,美国西班牙和爱尔兰等国家也经历了显著的房价上升过程,与中国相比,一个重要的区别是房价上涨过程中社会大众的态度。美国等国的房地产泡沫是人民群众“喜闻乐见”的(至少在泡沫破裂前),其特点是信贷推动下房价与消费的正反馈循环。宽松的货币环境推动社会大众通过信贷改善居住条件,房价上涨形成的财富效应进一步刺激居民消费。

责任编辑: 欣哲
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