新一届财金班底最大挑战:如何控制房价过快上涨

2013-03-20 09:51:21  来源:上海证券报

  中国政府新一届财金班底3月16日正式亮相,其中,尤以留任的央行行长周小川、新任的财政部长楼继伟、国家发改委主任徐绍史、商务部长高虎城格外引人注目。他们将分别主导中国的货币政策、财政政策、宏观政策规划协调和贸易流通。未来五年,摆在他们面前的核心挑战在于,长期看是加快转变经济发展方式,减少对外部市场和低成本要素投入投资驱动的依赖,提高经济增长效益和质量;短期看将是防止投资过热、通胀和金融风险。而眼下,最大的挑战莫过于如何控制房价过快上涨。

  过去十年,北京市楼价上涨了365%,上海市一手房价格上升341%,广州和深圳则分别上升261%和233%。虽然中央政府多次明确表示,坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,但楼价依然节节攀升。国家统计局前天公布的今年2月70个大中城市新建住宅销售价格同比上升2.1%,为连续第二个月上升,且升幅明显扩大。昨天,由央行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示:今年一季度,68%的居民认为房价“高,难以接受”,这个数字较上季提高1.3个百分点。 预期下一季房价“上升”的居民占比为34.4%,较上季提高了5.4个百分点。

  房价在楼市调控从严的情况下依然反弹,至少有两个因素值得关注:一是调控目标的选择。调控起初以限制房价过快上涨为目标,最后变为房价“回归合理价位”为目标。二是调控方式和手段。从近三年来,各种政策手段出了不少,但最具有杀伤力的主要手段还是行政手段。但正如专家所言,这两个方面都忽略了一个核心问题:在当下的中国,房地产是个有极大需求容量的大市场。特别是以北京、上海为代表 的一线城市,人口众多,即使出台了限购政策,刚性需求仍然旺盛。2012年末,全国城镇人口占总人口比重达52.57%,其中流动人口为2.36亿人,占总人口17.43%。如果未来的城镇化将流动人口转化为城镇居民,对房地产的需求将非常巨大。可以预期,在中国人的财富积累过程中、在城镇化进程中、在投资品还很缺乏的时候,房地产注定是个在相当时期内都会吸引资金追逐的资产。这使得新一届政府的调控形势异常严峻。

  无疑,维持房地产调控的连续性和稳定性,是当前房地产调控政策的重要思路。央行行长周小川近日就表示,“我们有一些结构性的政策,几年前就已经开始运用,比如说首付比例和专门针对房贷的利率,还有专门针对房地产的一些价格调整措施,这些措施还会继续使用,有的还会继续加大一定力度,这不是总量政策,而是结构性的信贷政策,可以通过这个来实现控制房价的目标。”

  不过,房价的上涨,大大压缩了新一届政府的政策操作空间。因此,新一届政府恐怕要转换思路,从国民经济更大的系统中来考虑改革和调整。比如,房地产调控不能再以房价涨落作为政策目标,而应以房地产市场的平稳发展、避免风险为主要目标;应与整个国民经济的调整相结合,降低房地产业占用经济资源的比例,使房地产业成为获利正常的普通行业而非暴利行业;而让政府逐利之手从房地产市场中撤出,政府改革和角色调整是个重要前提,而这又涉及财政体制的改革。

  再如,加快住房信息联网制度建设。新一轮房地产宏观调控,与此前房地产市场的不正常升温有关,一定程度上,也与房地产领域的腐败交易,与近期密集曝光的“房叔”、“房姐”等官员腐败案件有关。近年来各地查处的一些贪官,许多人都拥有几套、十几套甚至几十套住房,住房成为腐败分子积累财富或洗白赃款的主要渠道。在此背景下,住房信息联网将成为助力反腐败的有力手段,查处房地产领域的腐败交易和官员违法拥有住房,将成为反腐败斗争的一个重要方面。

  再一个方面是加紧推进房产税的全面开征。目前房产税在重庆与上海还只是试点,而最终的征收范围肯定会扩大到全国。从短期看,房产税对房价的影响似可忽略不计,但从中长期看,房产税对房价影响将会逐渐显现。从国外的实例看,房产长期而言只能保值而不能增值。在美国,扣除通胀的真实房价指数以1890年为100,1990年也不过126,漫长的100年只增值了26%。一个很重要的原因是,在美国,不包括阿拉斯加,有几十个州都有平均税率为1.44%的房产税。我国一旦在全国开征房产税,即使家庭唯一的住宅免税,也将形成对房价的长期压力,不断挤压房地产泡沫。

  总之,中国经济社会发展积累的一些深层次矛盾,现在到了非得痛下决心逐一解决的时候。作为涉及面广、集纳度高的综合性产业,房地产行业存在的各种问题,在经济社会诸多矛盾中具有高度的代表性。中央持续出手加强宏观调控,正是想从房地产这个切入口来推动解决社会深层次的矛盾,由此促进经济社会的战略转型。(作者系资深财经评论人)

关键字: 房价 控制房价
责任编辑: 莫莫
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