解读中国式囤房:持有房产成本较国际最低

2013-03-13 07:34:35  来源:经济参考报

  房地产市场的“中国式困惑”系列报道四

  记者 高伟 梁倩 博饶 陈济朋 何德功 高攀 北京、法兰克福、新加坡、东京、华盛顿报道

  《经济参考报》记者在采访中了解到,大部分发达国家和地区都通过税赋手段来平衡房地产市场,用免税、抵税的手段来鼓励居民自住自用;用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税,通过各种“惩罚性税收”抑制房地产市场投机行为。

  类比国外情况,国内有专家建议,如果不采取税收调控的方式来增加多套房持有者的成本,不通过市场化手段来迫使其释放多余房子,则很难避免房屋空置浪费和房价上涨预期。

  中国持有成本几可忽略不计

  柯先生在北京崇文门的国瑞城小区有一套77平方米的房子长期空着。

  当朋友建议短期租出去,柯先生算了笔账。“按照房价每年10%的涨幅估算,这套总价400多万元的房子每年升值超过40万元。租出去每月租金差不多6000元,一年7万元左右。”

  “关键问题是,一旦租出去,我将来都得重新装修。这房子才装修没几年,将来又要花几十万。”而房子每年闲着的费用也就3000元左右。所以,柯先生觉得房子即使闲着也比租出去划算。

  像柯先生这样处置房产的人不在少数。不仅在北京,包括很多其他城市在内,在房价上涨收益部分面前,房屋的持有成本几乎可以忽略。

  因此,国内才会有大量“房叔、房婶”坐拥几十套房产的中国式囤房现象。甚至各种职业的炒房团,以拥有多套房产为获利手段。

  国内已经有专家呼吁,只有征收房地产保有环节的税收,才能抑制国内大量的投资投机性购房需求。他们建议,在全国范围内推开征收房产税、空置税、遗产税、赠予税,增加多套房拥有者的持有成本,用税收杠杆来迫使持有多套房的人释放存量房和空置房,来平抑畸形的市场供需,只有这样才能有效地抑制房地产过度开发和投资投机,也只有这样才能有的放矢地调控房地产。

  德国炒房会被征收“投机税”

  德国是欧盟国家中房屋拥有率最低的国家之一,住房拥有率不到一半。在人们的印象中,德国房地产市场监管法规极其严厉,人们的购房意愿普遍低下,房地产价格多年波澜不惊。

  德国赫尔曼房地产公司房地产顾问吕晓曼告诉《经济参考报》记者说,为了抑制房地产投机,德国法律对房屋出售牟利设置了“防火墙”,“在德国没有炒房的概念。”

  按照规定,在德国购房后10年之内就出售的话,得利部分将被征收15%的“投机税”。如果再加上其他各项费用,投机客想要通过短线炒房获得暴利的可能性大大降低。

  无论新房旧房,在德国购房都涉及税费以及其他手续费问题。以柏林为例,购房者除了房款之外还要交付4.5%的土地税,1%到1.5%的公证费以及0.5%到1%的登记费用。

  如果要买一处二手房,涉及的费用就更多了。据统计,买一处二手房涉及的额外费用平均而言要占到交易价格的10%左右。对于购房者来说,除了要向中介交纳的中介费之外,还要负担3.5%左右(各地区税率不尽相同)的产权交易税和公证费。

  购房者是否空置房屋完全取决于个人,德国的相关管理机构并无针对空置房屋的处罚措施。一旦买房完成后就有物业费等日常支出了。

  由于房屋的情况各不相同,房屋的维护成本不尽相同。相对来说暖气和热水是两大项支出,此外还有垃圾处理、照明、电梯费等等,“有的房子每平方米核算下来达2欧元,有的则达到了每平方米3欧元至4欧元。

  而在房屋购买环节,德国银行普遍对房屋贷款的风险十分谨慎,因此对申请人的审核比较仔细。银行给予每位房屋贷款人的条件不一,有的人甚至能从银行申请到零首付,而也有的人则可能必须首付50%甚至60%。

  近年来随着房地产市场价格的上涨,包括法兰克福在内的一些德国城市租房市场一片繁荣,许多人之所以投资买房,看中的也是租房的投资回报。按照德国税法规定,出租人要依法纳税,税率根据每个人的情况可能会各有不同,普遍来说在30%左右。此外,在旺盛需求的驱动下,德国各大城市的房地产价格一路上涨,柏林等城市甚至一年内平均价格上涨超过20%。

  房价的快速上涨引发了德国一些政治家和银行家的警惕。德国央行去年曾发布报告对快速上涨的房价表示担忧。

  德意志银行的报告显示,一旦德国房地产市场出现泡沫风险,从德国央行到联邦和地方政府都可以采取措施应对,比如说收紧银根、减少贷款供应量,通过提高公证费等方式增加交易成本,以及增加供应量等遏制房租上涨势头。

责任编辑: 岩实
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