钟伟:房地产个税新政的影响剖析

2013-03-07 09:44  来源:第一财经日报

  新“国五条”近日出台,其中关键内容在于对二手房过户征收20%的个税,这对房地产市场运行和房价将产生怎样的影响?笔者从时间、区位和新房/存量房三个角度,对价格总量和结构的变化进行简要分析。

  对新房价格的影响:微升。

  这里所指的新房价格,是指国家统计局发布的重点城市商品住宅成交价格。个税新政对此影响不大。这是由统计局房价统计方法所决定的,统计局的商品住宅成交价格中,既不覆盖二手房价格的变动,也不体现统计期内新房位置、品质的变动。但二手房交易更显困难,对新房的短期销售是有利的。

  对存量房网签价的影响:几无影响。

  存量房交易中,涉及的价格有:挂牌价,即卖方所出的要价;个税会导致挂牌价的显著上升,但个税负担能否通过提高挂牌价进而提高实际成交价,并转嫁给买方,是不确定的。实际成交价:短期看,个税政策将导致二手房交易量缩价稳,但中期看,影响会趋于消失。网签价:住建部门可接受过户的最低网签申报价格,这个价格是纳税和申请贷款的基准价。此价往往明显低于挂牌价和实际成交价,网签价在个税新政后将维持稳定。

  对新房实际总体价格的影响:短涨长平。

  从短期看,新政使得二手房的交易环节税费大幅上升。目前二手房交易需交纳营业税、契税、中介费和老个税,总的税费负担约在实际成交价的8%~10%;如果二手房的溢价率是3倍(存量房网签价/存量房原值),那么新政后的税费负担将上升至实际成交价格的20%~25%。而新房的购置税费低廉的优势,将使得对二手房的需求短期内被分流到新房市场上去。

  但从中长期看(1年以上),针对新房的投资性需求将进一步萎缩,原因既在于可替代房价的较高收益、较高流动性的金融资产不断出现,也在于投资性购置新房的信贷杠杆已消失,更在于过高的存量房交易税费将使得未来对新房的投资难以实现高收益。笔者的一个直观估计是,即使未来3年新房涨价25%,目前购置新房且3年后出售也几乎不存在明显投资收益。

  对新房实际价格的结构性影响:观察二手房新政对新房价格结构性影响的关键指标,在于新房/存量房区域市场占比比率。

  目前在一线城市例如北上广,二手房的交易占比远远超过了新房,京沪二手房交易占比已超过2/3,新房多在远郊且销售不畅,决定性因素在于远郊住宅的就业、交通、教育、医疗和娱乐设施如何。房价较高的省会城市中二手房交易占比约在20%~25%,就全国而言,新房交易仍然占据绝对主导地位,二手房交易占比低至15%以下。以此指标为依据,二手房交易占比越高的区域市场,因新政压力新房涨价将越严重;反之则作用明显弱化,三四线城市供求失衡严重,新房价格将依然难有起色。

  对二手房实际成交价的总体影响:短期量缩,价格走势不明朗,中期价格向上。

  可以回顾的一个历史场景是,2005年6月开始,开征二手房交易的营业税,此后大约在2008年上半年,进一步将免征营业税的持有年限从2年上升到5年。营业税的调整,短期内导致二手房交易量萎缩,但不足两个季度政策效果就衰退至消失。

  从目前全国二手房的溢价率和网签价格来看,2003年一季度到2009年一季度,全国新房均价翻番,此后至今,新房价格接近再翻番,考虑到目前出售的二手房其中有房改房、有商品房,购入年限也不一致,我们认为房改房的实际溢价率(成交价/原值)在5~10倍,商品房的实际溢价率在3~4倍,但网签价远低于实际成交价,因此以网签溢价率来看,可能和实际溢价率存在差异,对房改房和商品房调整为5倍和3倍较为可信,则个税负担相当于房改房和商品房网签价的16%和13%,力度远高于5.6%的营业税。

  短期而言,二手房挂牌价的大涨是必然的,但目前一线城市的二手房买主已接近可承受财务杠杆的极限,我们不认为个税负担能够顺利地全部转嫁到买方。实际结果可能是挂牌价大涨,实际成交价小涨,网签价不动,个税负担主要由卖方承担,其次才是买方。

  从中长期看,城市核心区住宅供应乏力,人口加速聚集,都将导致二手房市场逐渐重回上升轨道,我们认为这个时间大致在4~6个季度。

  对二手房价格的结构性影响:一线城市次新房续涨。

  观察二手房受新政冲击的结构性影响,有两个关键指标,一是二手房交易占比,二是二手房交易溢价率,二手房交易占比越高的区域,二手房涨价压力越大。溢价率高的房屋,通常属于老旧或者房改房,此类房屋取得成本极其低下,且在二手房供应中占主体,此类二手房的个税负担难以有效转嫁,价格涨幅将趋缓甚至微降。溢价率较低的次新房,其涨价压力也大。

  地方实施细则的出台:有难度,有争议。

  目前个税新政在实施中有不少困难,一是二手房原值的确认问题,商品房确认相对容易一些,但也需查找大量纸质发票和凭证;房改房的原值确认几乎不可能,即便能够确认,房改房的获得成本也很大程度上是对以往低工资的一种补偿,这导致个税的税基难以确认,即便确认了也需更谨慎的差异化政策;二是二手房个税到底是地税,还是中央-地方分享税?理论上个税是分享税,实践中未必,例如个税中的储蓄利息税,全部划归国税。以往涉及二手房的税费,全部为地税,因此从情理上说,二手房个税应全额归属地方,但结果如何还存争议。三是税率执行和税收抵扣问题。回顾营业税也存在5年以上免征的差别化措施,因此二手房个税的征收可能需谨慎考虑更多的差别化措施。

  对房地产开发企业的影响:尽管新政之后,房地产类上市公司大跌,但二手房交易与以新房开发为主的开发商不存在直接关系。

  对上市房企而言,2013年的营业收入仍取决于可获得预销的楼盘面积和价格;而资金成本的下降,可能构成影响房企盈利的决定性因素。

  对房地产市场的整体效应:一是新政力度虽大,但对抑制一线城市核心区的二手房价格,以及增加这些区域的新房供应,几乎没有实际意义;二是投资性需求将逐步淡出房地产市场,改善型和首次置业型的需求将成为房地产需求的主流;三是房地产销售领域的去金融化进程将进一步加速,购房自筹资金比例将持续上升;四是一二线城市的中等收入阶层是这次个税新政的主要受损群体,该群体的社会和经济地位将继续下降。

  (作者系北京师范大学金融研究中心教授)

责任编辑: 岩实
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