楼市个税到底会带来什么

2013-03-06 09:05  来源:证券时报

  不管支持也好、反对也罢,对房产转让所得征收20%的个人所得税已是大势所趋、难以改变了。剩下的问题是:此税征收以后,对房地产市场到底会带来什么样的影响?对此,我们不妨从以下几个方面进行一番分析。

  会推动二手房价上涨吗?

  楼市征收20%个人所得税政策一出,众多开发商、消费者及分析人士都认为,此举会导致二手房价格的上涨。这种判断隐含的一个前提是,需要交纳个人所得税的楼市卖方能够顺利地把自己应该承担的税收转嫁给买方。

  从我国10年来的楼市交易实际情况来看,由于房价整体处于上涨趋势当中,卖方占据强势地位,因此,在房产交易过程中所发生的相关税费大多都转嫁给了买方,由买方来承担。

  20%的个人所得税还会如此吗?要回答这个问题,关键要看市场对楼市未来走向的预期是怎样的:如果预期向好,则该税就会部分或全部转嫁给买方,从而推动二手房价格的进一步上涨;如果预期发生变化,由看好转为看淡,则该税就难以转嫁,最终只能由卖方自己承担,这样就不会导致二手房价格上涨。

  从国务院此次出台的国五条及其实施细则来看,其改变楼市走势预期的倾向非常明显,而股市上房地产股集体恐慌性下跌也说明投资者对未来楼市走向深感疑虑。因此,楼市个税一旦征收,并不一定会导致二手房价格的上涨。如果市场预期发生变化,即使并非逆转,只要不是受看涨情绪的感染而继续恐慌性入市买房,那么,楼市个税转嫁就不会那么容易。

  会促进新房销售吗?

  不少人认为,二手房转让要征收20%的个人所得税,会直接导致二手房购置成本上升,因为买方需要承担卖方转嫁过来的税收。相比之下,新房因为不用交纳这方面的税收,所以购置成本就显得要低一些。如此,就会导致很多原来准备买二手房的人转而去买新房,从而导致新房销售量的增长。

  上述分析不能说没有道理,只是这种说法就我国的房地产市场来说,过于理论化了。买房需要考虑的因素有很多,价格只是其中的一个重要方面,除此之外,还包括地理位置、周围配套等许多其它因素。有很多人之所以买二手房,并不是因为它比新房价格低,而是因为它的地理位置比较好、周围配套齐全、上班上学看病等都很方便。因此,二手房和新房之间不存在完全的可以互相替换的关系。实际上,现在一二线城市的许多新房都建在非核心区域,不仅交通问题大,而且地理位置和生活配套等都不理想。因此,想让准备买二手房的消费者大量转向购买新房是不现实的。

  即使真的有大量原来准备购买二手房的人转而去买新房,那么情况又将如何呢?新房开发商在需求量增长的驱动下必然会提高其价格,以至于使其价格上升到足以填补二手房因交纳个税而导致的价格上涨空间。要知道新房上调价格的能力从来都是远远超过二手房的。如此,新房还有价格优势吗?

  另外还有一个因素值得注意:买新房的除了刚需之外,还有不少投资者和投机者。投资者和投机者买房的目的都是为了等将来房价上涨以后通过抛售来获取利润。他们现在买的新房,将来抛售时就变成了二手房,其获利就需要交纳20%的个人所得税,很明显该税会直接减少这些投资者和投机者的利润。未来预期利润的减少,对于当前的投资和投机行为来说,肯定是一个压制因素。如果再加上对楼市未来走势预期的变化,那么,新房的投资和投机性购买就肯定会在一定程度上减少。

  由此可见,楼市个税的开征,不仅不会给新房带来大量原来准备购买二手房的刚需们,而且还会减少相当数量的投资和投机性购房者。因此,其销量很可能是不增反减。

  会逆转楼市走向吗?

  从国五条及其实施细则来看,本次调控政策可以说是非常全面的:从限购到信贷、从税收到价格,都有明确的规定。当然,其中多数只是重申,少数则是新鲜货。相比之下,最引人注目且争论最大的莫过于“对房产转让所得征收20%的个人所得税”这一规定。究其原因是因为该规定出乎所有人的预料,大家对此都没有任何思想准备。

  征收楼市个税的直接效果应该是导致二手房成交迅速萎缩。因为卖房者为了保证自己的预期利润不变少,总是想把新增加的税收转嫁出去,由买方来承担,而买方对于新增加的这笔比例并不小的额外成本,自然会非常抗拒。相互之间不让步,就必然会导致市场成交萎缩。一般来说,市场成交萎缩的结果是价格下跌。因此,楼市个税的征收对管理层调控目的的实现肯定是有效果的。

  那么,楼市的走向会因此而彻底扭转吗?应该不会。市场对楼市未来的向好预期由来已久、根深蒂固,要想使其快速逆转并非易事。楼市个税的征收实际意义很可能局限于在一定程度上使市场兴奋情绪得到控制,让投资者由积极介入市场变成观望等待、让消费者由恐慌性买房变成延迟购买。指望该税带动房价大幅下跌是不现实的。

  能够成为压垮楼市“稻草”的是什么呢?应该是房产税的全面征收。因为现在楼市最大的问题是空置房太多,它们的大量存在直接减少了市场的有效供给,使市场供求关系失衡进而导致房价不断上涨。全面征收房产税会在很大程度上增加房产持有成本,出于利益考量,那些空置房的持有者必然会由继续持有转为尽快抛售,市场供应大量增加,房价下行也就成为必然。因此,在楼市个税实际征收以后,政府最需要做的一件事情就是,尽快完成房产税试点工作,总结经验后,选择恰当时机在全国范围内全面开征此税。如此,楼市理性回归之路才会正式开启。

责任编辑: 夏天
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