储著胜:从茅台神话破灭看一线楼市前景

2013-03-01 09:27  来源:证券时报网

  储著胜

  把贵州茅台和一线楼市放在一起,是因为它们之间有着颇多共同点:一、它们本来都是生活消费品,但近年来都不同程度地变成了投资品;二、本世纪以来,它们的价格整体上一直保持不断上行的趋势,成为人们抵御通胀、保值增值的最有效工具;三、与它们相关的话题都是经久不衰的社会热点;四、它们都在一定程度上和腐败、不公等负面现象相关联。

  在A股市整体调整的这几年,贵州茅台无疑是市场难得的亮点,其股价逆大势而行不断攀升,引起了各方人士的广泛关注。人们看好贵州茅台的主要理由是:其产品供应增长幅度总是有限的,随着人们生活水平的提高、收藏和投资意识的增强以及人际往来的提升,消费、收藏和投资等合力形成的需求将急剧膨胀且不断增强,供求失衡必导致其价格不断上涨。股价和酒价的交替上升,不仅相互间起到了刺激作用,而且也强化了人们对茅台只涨不跌的印象和意识。

  然而贵州茅台的“神话”在去年四季度开始走向破灭,不仅股价改变了长期上涨的趋势,而且酒价也一举跌破厂家“严防死守”的底线下了几个台阶。事情的起源是“塑化剂”事件,根本原因则是中央“八项规定”和“六条禁令”出台。其中“要厉行勤俭节约”、“严禁超标准接待”等规定无疑是挥向茅台的“撒手锏”,因为它长期以来已经成了高档消费品的典型代表,近年来更变成一种奢侈品,而公款消费又是其最大的一个消费渠道。该渠道一旦被堵塞,其消费需求必然会即刻下降,酒价和股价的双双下行也就理所当然了。

  从贵州茅台价格的起伏我们不难看出,其牵引的力量是需求的变化,而需求的变化又缘于公众心理预期的改变。其中,政策起到了很大的引导作用。

  由此来看一线楼市,道理也是一样。其价格之所以在国家不断进行政策调控的形势下仍然不断上涨,根本的原因是市场需求仍然强劲。这里的需求除了刚性需求外,还包括众多弹性的需求,也就是各类投资、投机性需求。投资者们之所以不屈服于政策压力仍然坚持楼市投资,是因为他们对未来的楼市还抱有良好的预期,认为房价长期来看仍然会上涨。

  怎样才能有效抑制楼市投资、投机性需求呢?限购、限贷虽然能起到一定作用,但难以从根本上解决问题。真正能够改变公众投资行为的只有预期。预期改变了,公众行为必然随之发生变化。而这种预期的改变和贵州茅台一样仍然需要相关政策的引导。

  从一线楼市的实际情况来看,如果只考虑居住,供求之间的缺口应该并不大,现在之所以让人感到供给严重不足,是因为各类投资、投机性需求太多。“房爷”、“房叔”、“房姐”、“房妹”的批量出现让人们看到:这些人尽管职业身份不同、社会地位各异,但共同的特点是都拥有大量的房产,少则十几套、多则几十几百套。这些房屋绝大多数都是空置未用的,它们不仅造成了社会资源的巨大浪费,也是未来某个时刻楼市的供应源。空置房的不断增加,对于一线楼市来说,无异于一个在不断扩大的“堰塞湖”。

  如何才能改变社会公众的预期,使其不再囤积房产而积极加以抛售呢?我认为有两项政策的出台将会达到这一目的:一是房产税由试点转为全面征收;二是实施官员财产公示制度。相比限购、限贷这类带有计划经济色彩的调控政策来,这两项政策不仅符合市场经济的本质要求,也符合国际 惯例。

  社会公众对楼市的预期一经改变,现在的一些需求方就会变成供给方,整个楼市供求结构就会出现逆转,房价下行也就势在必然。

  其实从目前一些二三线城市的楼市变化就可以明显看到这一点。从媒体报道看,北自鄂尔多斯、南到海南岛、东起浙江温州、西至贵州贵阳在内的一些二三线城市的房地产市场目前已先后进入到深秋甚至是严冬时节:价格不断下降、成交极度萎缩,有些开发商更是难以为继甚至出现跑路现象。为何如此?因为大家的预期发生了变化,一批买方变成了卖方,买方市场一经形成,商品价格自然就只能往下走了。

  我并不怀疑一些一线城市的楼市仍然有继续上升的动力和空间,但即便如此也不过是强弩之末而已。这就像5000多点的股市,也许后面还会有6000点、6124点,但紧随其后则是泡沫的破灭,4000点、3000点、2000点、1664点相继出现。当然我不认为一线楼市价格会像股市那样剧烈下跌,但转折肯定是要到来的。因为房产税的全面征收和官员财产公示是新一届政府必将采取的政策举措,目前不能确定的只是具体推出的时间。这两项政策一旦实施,一线楼市就一定会像贵州茅台那样彻底打破只涨不跌的“神话”。

  “神话”破灭了,才会回到人间正道。这才是我们应该走的路。

责任编辑: 岩实
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