学者称房叔房姐群体决定了房价

2013-02-27 15:52  来源:财经网

  换个角度理解此起彼伏的“房叔”“房姐”现象,以及多年来的指标扭曲,结论是有一个非常庞大的房产消费阶层,经济实力和消费意愿,并不对调控政策敏感。这一群体的稳定性真正决定了房价

  CNN财经网站近期一篇文章相当吸引眼球,题目是:“孤独的单身汉如何助中国经济增长”。文章引述哥伦比亚大学某教授的研究指出,过去10年中国经济能够以将近10%的速度持续增长,性别失衡做出了重要贡献。具体来说,对于整体经济,性别失衡(或称人口结构扭曲,也就是大量“孤独的单身汉”)贡献了2%的年均增速;至于35个主要城市的房价涨幅,其中有48%要归结到性别失衡。当学界还在预测人口红利消失对经济将产生什么影响的时候,该教授已经断言,中国人口结构的扭曲可能会抵消经济的放缓。鉴于房地产在经济中显而易见的地位,这个结论可以理解为对房产消费中的刚性部分的重申。

  一般而言,类似的研究不外乎两个目的。要么论证或反驳目前房价的合理性,要么在预测未来房价的演变趋势。当然,这两个目的之间是有联系的,在某种程度上还有因果关系。至于研究方法,基于海外成熟市场的经验进行对比最常见,但实际用起来很费力。比如与国外一比,国内的房价收入比长期不合理,这是事实,但要看从什么角度去理解。也许这是国内房价不合理的有力证据,也许不是。如果一种不合理的现象持续了很多年,恐怕需要反过来问问市场和经验到底谁错了。从逻辑上说,如果国外水平的房价收入比是某种“终极事实”,那么可以有两个推论。国内房价应该向下大幅调整(实际上并没有),这只是一种结果。另外一个可能性是国外的经验没问题,国内现状也没问题,有问题的是统计口径。换句话说,不是国内指标长期扭曲了,是统计样本失真了。

  CNN提到的单身汉现象,实质是在分析房产消费的主流人群,这的确是一个关键的变量。单身汉也好,丈母娘也罢,甚至统计局对居民收入的计算,实际上都把房产消费的结构指向了普通阶层,这个结论从来没遇到什么挑战。当我们以城镇职工收入来计算房价收入比时,潜台词是这个群体(阶层)构成了消费主力。这与社会上常见的抱怨情绪是一致的,但不一定就是真相。定量区分自住、改善或者投资需求很难,但定性并不难。既然如此多的工薪阶层因为房价被拦在大门外,那把这个阶层定义为消费主力的理由在哪里?且不说那些首次购房者中有多少受到了家庭的帮助,也不说那些在北上广无房的外来人口有多少已经在老家置业,单就近期陆续披露的公务员持有多套住房的新闻来看,对于房产消费主力群体的定义就很有必要反思。

  按照麦肯锡和民生银行联合发布的报告,到2015年中国的高净值人士(可投资金融资产在100万美元以上)人数将达到200万,现阶段这个阶层约有30%的资产投向了不动产。如果查看这个统计的样本空间,你会发现只包括企业主、公司主管、专业人士等六类,根本没有公务员参与。尽管公职人员的资产也可以通过其家庭成员,反映在上述六类人群中,但肯定不会全部纳入。关键在于中间的灰色部分,相当多的公务员和事业单位工作人员虽然排不进高净值人士,但与统计数据中的城镇职工也不是一个概念,因为他们的收入和资产都比平均水平高很多,购房的门槛也相应低很多。保守地看,把那些隐形的“房叔”、“房姐”都算进去,国内富裕阶层的数量和资产至少会增加50%。再加上覆盖面更广的“准房叔”阶层,数量早已不是百万级别。房价之所以在调控政策下面不改色,恐怕有两个原因,这两个原因都与印象中的工薪阶层有所反差。

责任编辑: 欣哲
三项金融改革加快推进 或释放最大红利
随着利率市场化改革进一步推进、人民币汇率进入均衡区间、人民币资本项目可兑换改革的进一步深化,以及存款保险制度的建立和实施,中国经济正步入对外开放的转型期。
大公资讯 中国 军事 言论 图片 财经 产经 金融 汽车 娱乐 明星 生活 科技 书画 报纸 香港在线 国际 社会 教育 副刊 食品 会展 宏观 体育 健康 女人 人物 历史 专题