楼市进入差别化调控时代

2013-02-27 10:03  来源:证券日报

  房地产调控正“悄悄”过渡到差别化调控时代。

  新“国五条”在全国“两会”前落地颇有些出乎意料。从表面来看,五条调控细则并无太多新意,主要是延续了此前增加土地供给、住宅供给、问责地方政府的调控思路,也因此被指为“意义大过内容”。不过,若仔细分析,同时综合各地政府在地方“两会”时透露出来的信号来看,楼市调控正在转向“差别化”。

  第一条调控政策就是完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

  时隔两年,中央再一次要求地方政府公布房价控制目标。按照2011年地方政府的限价思路,多数将价格涨幅与地方GDP增幅挂钩,不同地区的经济发展状况不同,涨幅目标也将不同,这意味着,地方政府为了将房价控制在自己设定的目标当中,会出台适合当地实际情况的一些差别化措施,或严厉或宽松,都将因地制宜。

  差别化信贷政策从调控伊始就被屡次强调。笔者以为,信贷政策方面的差别化,并不能表明楼市调控正在转向。在“大同”方向下的差别化信贷政策,适用于全国的首套房、二套房贷款,并没有体现出地区间的差异。

  此前,曾有传言说北京将推出更为严厉的二套房贷款政策——七成首付加上1.3倍的贷款利率。暂且不去讨论传言的可信程度,但所谓“空穴来风,其来有自”,这或许传递出地方政府正在酝酿地方版的差别化政策。

  国务院常务会议指出,我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变。笔者认为,这一表述,传达出了从调控政策到调控结果都将“差别化”对待的意思。

  接下来的十年,我国城镇化重点将转向加速人口城镇化,这意味着大量农业人口转入城镇,对住宅需求的增加将不可避免地推高热点城市的租售价格。在此情况下,就需要中心城市与一般城市对待楼市调控有不同侧重点的方案,同时,对中心城市楼市调控效果的判断,也不能与判断一般城市的标准相同。

  在差别化调控的思路指导下,北京走在了地方政府的前列。

  北京市“两会”时,北京市住建委委员、新闻发言人秦海翔表示,今年北京将继续坚持房地产调控政策不放松,严格执行住房限购政策。加大保障房建设力度,增加普通商品住房的供应,稳定市场预期。对于一些价格上涨过快的项目或区域,将联合税务部门完善差别化税收政策,增加其交易成本。他表示,今年北京房地产调控的目标是希望能够保持房屋交易量的稳定和交易价格的稳定。

  局部进行差异化征税,能够避免一刀切,缓解局部地区需求过热、以及投资性需求进入的情况。

  海南省因为自然条件优越,吸引了内陆居民购房养老,推高了当地房价。在海南省“两会”上,海南省政协委员、三亚凤凰岛发展有限公司董事长曾宪云认为,海南房价应该要有差异化,不要寄希望于人人都买得起房,这观念本身就不正确。因此房价还是要分两大块,一部分是政府要解决那些急需要有住房而又买不起房的人的居住问题,一部分是以市场经济手段调节房地产开发,允许有钱的人改善住房条件。

责任编辑: 欣哲
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