唐志军:谁是房价持续上涨最大推手

2013-02-22 13:41  来源:财经网

  谁是中国房价不断上涨的最大推手?是中央政府、地方政府,还是开发商和投机炒房者?为什么出台了这么多调控措施,却基本上没有撼动房价呢?既然这些调控没用,为什么还要这么调控,真正好的调控措施又是什么呢?

  2012年底以来,中国的房价在经历了“史上最严调控”和近三年的温和调整后,再一次呈现出普涨态势。为抑制房价过快上涨和避免房地产大幅波动,2013年2月20日,国务院常务会议明确了有关房地产调控的五项具体政策措施(即“国五条”)。另外,随着房价的上涨和成交量的放大,房地产再一次站在了“风口浪尖”,成为焦点。在所有有关中国房地产的问题中,有三个问题无疑是人们问得最多,也最关心的:(1)中国房价为什么会不断上涨?谁是中国房价不断上涨的最大推手?是中央政府、地方政府,还是开发商和投机炒房者?(2)为什么出台了这么多调控措施,甚至出台了号称“史上最严”的调控措施,却基本上没有撼动中国的房价呢?(3)既然这些调控没用,为什么还要这么调控,真正好的调控措施又是什么呢?

  为回答这些问题,笔者和一些人合作,从2010年以来,对中国的房价、房地产周期波动等问题进行了理论和实证研究。这些研究成果分别发表在《统计研究》、《上海财经大学学报》、《科学决策》、《东北大学学报》等刊物上。在我们看来,住房不同于一般的商品,既是必需品又是资本品。因此,一般来说,房价的决定比其他普通商品的决定要复杂得多,房价的波动也受多重因素的影响,比如说国民收入的增加、货币发行的增长、通货膨胀、土地价格、投机性需求、税收政策、人口结构、城市化进程等等因素都会对房价波动产生影响。为此,我们将其分为影响住宅价格波动的供给因素(主要包括土地交易价格、建筑材料价格、房地产投资、新开工面积、竣工面积等因素)、需求因素(主要包括通货膨胀率、城乡居民储蓄率、城镇居民可支配收入、投机性需求、基尼系数等)和资本因素(主要包括利率、货币供应量、房地产企业的资金来源等)。然后,我们利用1998年第1季度至2008年第2季度的相关统计数据,对中国房价主要决定因素进行了实证研究。我们发现:

  “在诸多影响商品住宅价格波动的供给因素中,土地交易价格和建筑材料价格等成本因素对房地产价格的波动有正方面的影响,其中土地交易价格的变动对房地产价格的波动影响最大,当土地交易价格上升1个百分点时,房地产价格在上涨0.386个百分点;建筑材料价格上升1个百分点,房地产价格上涨0.324个百分点;而投资、新开工、竣工面积的增长对房地产价格有负的影响……”

  “在诸多影响商品住宅价格波动的需求因素中,通货膨胀率对商品住宅价格波动的影响最大,通货膨胀率上升1个百分点则会引起商品住宅价格上升1.152个百分点;其次是城乡居民储蓄率,城乡居民储蓄余额增加1个百分点,则住宅价格则上涨0.505个百分点;投机性需求每增加1个百分点,将导致价格上涨0.413个百分点;而城镇居民可支配收入的变动对商品住宅价格的影响有限,其系数只有0.122;但代表收入不平等的基尼系数每上升1个百分点,住宅价格则上涨1.356个百分点……”

  “在诸多影响商品住宅价格波动的资本因素中,利率对商品住宅价格波动的影响最大,利率上升1个百分点则会引起商品住宅价格的波动率下降1.805个百分点;其次是货币供应量的变动率对房地产价格也有较大的影响,广义货币增加1个百分点,则商品住宅价格的波动率上涨0.5个百分点;而房地产企业的资金来源的波动对商品住宅价格的波动影响则相对有限,其系数只有0.192,即资金来源下降1个百分点,房价下降0.192个百分点……”

  从实证结果来看,推动我国房价不断上涨的主要因素有四个:货币因素、土地因素、收入分配因素和投机性需求。其中,货币因素所起的作用最大。

责任编辑: 安吉罗
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