李明俊:港府控制楼价须对症下药

2013-02-05 09:23  来源:大公网

  大公网特约评论员李明俊

  梁振英在他首份《施政报告》中,推出多项短中期措施,以全力开发土地及增加公营房屋建设。但是,有如曾荫权当政的七年里面,基本上没有进行土地储备,无论是私人住宅和公屋,都缺乏熟地,巧妇难为无米炊。

  既得利益集团是一种非常顽固的势力,采取了惜售的办法,只推出小型地盘,推出很少的单位,每一次开出价格,都远比上一次的价格为高,造成了市民「如果现在不买入房屋,一两年后的价格将会更贵」的恐慌心理。地产商还批评政府,限制了私人公司的买卖,要缴纳交易税,等于是减少了二手楼宇的供应,估计有三分之一的楼宇被冻结了。这等于说,将近有五十万个住宅单位被冻结了,这种说法是相当夸张的。

  租售比高企爆煲风险增

  反对派的喉舌更加每天攻击特区政府的房屋政策,说《施政报告》的措施公布后,未见其利先睹其弊,楼价持续上升,相关指数更不断创历史新高,反映对压抑楼价的作用几近于无。

  事实上,香港的房屋价格不断上升,除了私人的住宅供应不足之外,还有国际 大环境的问题。美国、欧洲和日本都在推行宽松的货币政策,挽救财政赤字危机和经济衰退的危机,大印钞票,令到银行借贷利率几乎接近零。所以,不仅仅是香港,世界的大城市伦敦、巴黎、纽约、东京、新加坡的住宅楼宇价格都不断上升到新的高位。

  香港的楼价更加特殊,大型地产商几乎控制和主导了楼市。勾地表政策,等于是地产商不进行勾地,或者以低价去勾地,香港土地供应就立即停止,这种情况已经持续多年。另外,地产商拥有大量的土地储备,足够五年兴建私人住宅之用,但是他们又不急于起楼,特别是中小型楼宇。在人为控制供应的情况下,香港楼价升不停,令楼市泡沫的风险上升,香港十大屋苑的租盘及楼价数字,比较租金与楼价的比率,比率最低的屋苑,物业成交价为租金的289倍,而最高的比率,更达461倍。在港岛东区太古城,实用面积为1015方呎的大单位,月租开价4.4万元,而在上月下旬录得的成交价为1770万(平均呎价约1.56万元),租售比高达432倍。

  换句话说,在欧美等发达国家,租售比的警戒线如果超过300倍,楼价就会出现爆煲的危险。金管局总裁陈德霖指出,现在分期付款供楼的负担,已经占了家庭收入的百分之五十八,仅次于一九九七年地产爆煲的水平。

关键字: 楼价 梁振英 香港
责任编辑: 安吉罗
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