三四线城市崩盘风险隐现 城镇化难解库存困局

2013-01-26 16:04  来源:华夏时报

  部分三四线城市面临库存高企、楼盘滞销等危机,却并未阻碍推地热和投资热。近年来,一些三四线城市的土地供应量极度膨胀,异常亢奋的投资所带来的后遗症,正在逐步显现。

  “新型城镇化还没有正式敲定,不少地方官员已经判断这能为房地产带来至少20到30年的黄金发展期,已经筹划着各种新城,城镇化刺激下的新一轮开发潮将要到来。”广东省社会科学院一名长期参与地方考察的人士表示,“炒作城镇化概念,是区域经济发展中的危险信号。”

  土地财政“后遗症”

  中国指数研究院最新发布的报告显示,2012年,全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降17.3%和23.1%,4月之后,供求状况有所缓和,12月推出及成交面积均增至年内最高点。

  报告显示,一二线城市和三四线城市在土地供应和需求方面存在不平衡现象。全国住宅用地出让金总额前三位均为二线城市,其中武汉、成都出让金同比增长幅度均超过50%。而一线城市由于土地供应成交量下降,导致住宅用地出让金总额呈现下滑,上海、北京分列第4、7位,同比降幅分别为27%、20%,而广州、深圳全年住宅用地出让金仅列第23、39位。

  开发商在一些三四线城市大规模圈地,造城运动如火如荼。在土地供应极度膨胀的同时,这些城市陆续显示出泡沫征兆,个别城市甚至已出现崩盘现象。

  另一份研究报告则指出,包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀,与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。此外,桂林、宜昌、宜兴、烟台、惠州、北海、南通、江阴、常州等去库存压力巨大的城市也在报告中出现。

  记者发现,在三线城市惠州,百万平方米大盘云集。该市2011年商品房成交量仅为广州的31%,然而土地成交量已相当于广州的94%。去年全年,惠州房地产投资额约为376.5亿元,占全市固定资产投资的37.3%,比重并没有出现大幅度减少。同时,惠州楼市的库存量高企,市场在去年年底录得的数字在300万平方米以上,这一数字,业界用“不计算增量,也需要超过2年才能消化”来形容。

  “在GDP的政绩标准下,各地方财政收入对土地出让收入的依赖程度越来越高。相比之下,拉动实业、新兴产业等投资,对区域经济的刺激效果呈现较慢。”上述广东省社会科学院人士表示。

  有媒体指出,地方政府对出让土地的反映机制和反映速度,加剧了地方政府对土地财政的依赖。地市一级才对政府土地价格有决定的权力,然而,地方政府面对制定的土地价格不适应市场需求时,只能经过繁冗的程序向上报价,若得到允许降价的批示后,市场已经发生新的变化。

  分税制一直被认为是催生地方政府对土地财政依赖的主要原因。中央财经大学财经研究院院长王雍君曾分析,分税制改革并没有太大进展,虽然按照财力和事权相匹配的原则,中央财政加大了转移支付力度,但是更多的仍然是专项转移支付,这一部分中央拨款只能专款专用,并不能解决地方财政的困难局面。而且很多专项拨款需要地方配套资金,又不是地方真正需要的项目,并没做到财力和事权真正的匹配。这一背景下,地方要干自己的事,需要寻找自己的财力,因此地方发展依赖土地财政的局面仍然得不到改变。

  广东省社会科学院人士在考察地方经济时发现,在地方区域经济发展转型困难时,房地产投资的刺激犹如“兴奋剂”。“打一针就见效一会儿”,这使得不少政府官员为了追求短期的政绩,盲目拉动房地产投资建设,以及利用这些投资建设辅助城市规划、配套的更新。“轻视、疏于对区域经济的培育,更加深了对土地财政、房地产投资的依赖。”他称。

责任编辑: 安吉罗
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