叶檀:如何看待中国三四线空巢城市

2013-01-25 09:13  来源:大家

  空巢城市

  中国出现空巢城市。

  营口、常州等新现房地产风险的三线城市,说明复制房地产拉动的旧城镇化、工业化模式在中小城市风险极大。

  营口、常州、邯郸等三四线空巢城市均背靠大城市,土地城市化的步伐太快,进行土地与债务的大跃进。营口在建房超过当地人口所需,房价收入比过高,房地产困境无法解决。目前,营口市常住人口约70万人,官方称,要在“十二五”末争取成为百万级人口的大城市,很不幸,营口被沈阳与大连两座大城市夹击,难以吸引到更多的人口与资金进入该城市。这是所有的中小城市面临的相同的困境,无法分享城镇化过程中的人口与资金红利,房地产成为无源之水,政府的收入因此大缩水。

  资金去了两个地方,国内一线城市房地产升温,托中国资金之福的是遥远的城市,温哥华、多伦多等众所周知的中国移民城市暂且不论,洛杉矶是后起之秀。

  1月15日公布的南加州房市报告显示,投资型买家以现金抢购市场上为数不多的房屋,促使南加州房价大涨,且沿海高价位房屋销售强劲。

  位于圣地牙哥的房地产统计公司DataQuick的报告指出,南加州独栋屋和集合住宅2012年12月的中间价位32万3000元,较2011年12月的27万元上涨19.6%。12月的中间房价较11月上涨2000元,是2008年8月以来的最高价位。DataQuick指出,12月成交房屋现金买主占33.8%,高于一年前的29.8%,更远高于2000年以来每月平均数17.3%,显示借贷不易,以及投资客对房地产兴趣大增。

  美国全国房地产商协会(NationalAssociationofRealtors)最新调查显示,2012年3月截止的过去12个月中,海外投资客在美国购买房地产的金额高达820亿4000万元,比前一年660亿4000万元的投资额,再度攀升24%。南加房地产市场来自海外的投资,主要为中国大陆、台湾及香港的华人。目前橙县地区的高档豪宅市场,已为房地产经纪推出了解中国及华裔客户的研讨会。

  一则华人富豪的买房报告广为流传,《世界日报》披露,近年来在南加州周边地区观望或零星购买好区豪宅的大陆豪客,近期大手笔向海边进军,一位大陆有钱女最近相中尔湾海边的豪宅,80万一栋房子,一口气买下15栋“给领导住”,1200万元全部一次付清。而购买者本人一周之后在附近山顶上另外买下一栋百万豪宅。

  国内一线城市房地产价格上升,海外移民聚居地房价上升,说明两点:第一,中国城镇化围绕一线城市进行布局,一线城市的有形、无形资产的价值不可替代。无论小城镇有多少房产,除了极少数适合旅游、适合创新之地,其他实业基础不佳、环境不理想、服务不到位的城市,难以吸引到外地购买者。第二,推动房价上升的主要是高收入群体,目前高收入者购房的集中地是国内大城市,和养老、安置财富的海外移民地。

  逐渐出现的三四线城市“鬼城”,给有关方面敲响警钟。这些城市依靠基础建设与房地产拉动的城市化不可持久,这些城市有足够的基础设施与商业物业,却没有人在这些物业中定居、创造财富。相反,由于大量负债导致这些城市未来的税费环境不安全,当地消费价格过高,阻挡了本地从农村进入城市的人口。中国目前的资金只能拉动高铁通过的重点城市,绝不可能让所有的小城镇一步登天。而南加州的华人购房热,预示中国资金外流方兴未艾,对于中国投资市场绝不是好消息。连曾经不缺钱的浙江省政府都在呼喊浙商回家,深圳盘活工业楼宇,可见资金之紧张。

  拔苗助长的城市化已经出现明确的风险信号,但土地城市化并未因此止步,地方债务规模还将扩展。《经济参考报》1月23日披露,多地提“壮大”地方投融资平台,南昌、兰州、北京等地已经提出明确要求。从目前的情况来看,固定资产投资中电热水、交通运输仓储、水利、教育、卫生以国有企业投资为主。按照东方证券预计,2012年全年上述城镇固定资产四项投资完成额为6.67万亿元,地方融资平台债务总规模将增至11.4万亿元,增速为11%。

  随着空巢城市的增加,风险首先表现在房地产市场资产价格的回落,地方政府赖以抵押的物品价格大降,最终,依靠负债建设的城市必然会发生债务危机。不要说投资环境不让人满意的三四线城市,就是某些大城市都会遭受债务动荡的风险。

  惟一的办法是放弃拔苗助长的做法,回到正常的城市化轨道上来。城镇化需要建设基础设施与房地产,但绝不意味着拥有基础设施与房地产城镇化就能成功,说到底,设施是给人用的,没有具备创富能力与消费能力的人,所谓的城镇化就是纸上谈兵。

  希望地方政府从建设的高热状态降温,让鄂尔多斯与营口等城市警醒自己,而不是以大无畏的精神疯狂举债,把GDP留给自己,把所有的烂帐留给后人。

关键字: 集合住宅 一线城市
责任编辑: 莫莫
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