王石:房地产市场会在两三年内软着陆

2013-01-24 09:24  来源:腾讯财经

王石:房地产市场会在两三年内软着陆

  万科董事长王石微博(右)在达沃斯接受腾讯财经独家访谈

  今年的达沃斯论坛,来自企业界的中国嘉宾明显减少,而万科董事长王石吸引了最多的中国媒体的目光。

  当地时间1月23日上午,王石来到了腾讯财经的达沃斯演播间,这是他因私人问题而广受关注以来,首次接受媒体专访。

  面对腾讯财经对此的询问,他回应道,“这个没有什么尴尬的,隐私问题我从来不谈,以前没有谈过,现在不谈,将来也不谈。”

  王石主要谈的是房地产市场问题。对于房价,他对以谢国忠为代表的唱空、泡沫破灭论进行了回应,认为某种程度上谢国忠的理论是有道理的,房价与居民平均收入确实悖离比较大,但好在并不是全中国都这样,主要出现在一线城市,而且针对一线城市,国家已经出台调控政策。

  王石称,这些调控政策已经起到了效果,如果能持续这样微调,坚持下去,再有两三年房地产软着陆是可能的。

  他同时认为,从长远来看,真正的房地产发展是在城市化过程中,现在中国城市化过程中才过50%,“我相信中国城市化在达到70%之前,(房地产市场发展)是不会停住的。”

  对于万科销售额在2012年达到1400亿,成为全球第一个销售额超200亿美元的房地产公司,是否会面临发展的瓶颈的问题,王石回应称,万科还会继续增长,真正持续的增长会从2016年才开始。

  王石的理由是,2015年,万科将全面推行住宅产业化,从2016年开始,万科会进入一个发展的新阶段。

  住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅,是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求,以提高住宅生产的劳动生产率,提高住宅的整体质量,降低成本,降低物耗、能耗。

  王石认为,住宅产业化是必然的趋势,但目前因为成本过高,以及建筑施工工艺水平仍很落后,这两大因素,在中国还只是刚刚起步。他认为,说万科在“押宝”住宅产业化也可以,因为大家都认为必须要做绿色建筑,问题只不过是什么时候做。“从某种角度上你得押宝,只不过是万科先走一步。”

  对于万科刚刚公布的B转H股方案,王石回应说,最主要的原因是B股已经失去了融资功能,证券监管部门也正在鼓励如何激活B股。

  B转H也被认为是万科国际化的一个布局。王石说,去年万科已经并购香港的公司,预计今年会在北美就会有具体的动作,第一季度在美国会有投资项目,然后陆续会在其他国家投入。

  就在万科接受腾讯财经专访的当天,万科置业(香港)与香港新世界发展(00017.HK)联合投得新界区港铁西铁在线盖荃湾西站六区物业发展项目,作价34.34亿港元。这是万科第一次在香港投得地皮。

  王石还谈到了自己在哈佛游学的收获,说最主要的是文化层面的学习,因为在中国做企业就是学习西方企业制度,但只有在文化层面学习后,才能知其然并知其所以然。

  他还透露,自己还要在哈佛学习一个学期,秋天后将去剑桥大学,然后是耶路撒冷。他说,自己未来的三分之一时间会作为一个大学的“教书匠”。

  对于自己游学期间如何管理万科,王石说,万科这么多年形成了比较成熟的管理制度,并且一直根据情况变化在微调。他透露说,现在万科CEO郁亮也在准备去登山,攀登珠穆朗玛峰,他认为这不会影响到万科的管理。 (腾讯财经 张沉、刘中盛 发自瑞士达沃斯)

  万科押宝住宅产业化

  主持人:这里是瑞士达沃斯前方演播室,今天我们很高兴请来了国内最著名的企业家万科集团董事长王石先生,王总,您好。

  王石:您好。

  主持人:欢迎您又来到腾讯。刚才有个讨论是闭门会议,我们没有机会进去。我们看了之后感觉很热烈。你们这次讨论的是什么话题?

  王石:今天是达沃斯第一天的专场,谈论的是中国的可持续发展。当然这个话题不仅仅是经济,包括社会其他层面的内容。

  主持人:您主要发表了哪些观点?

  王石:我谈的还是以万科作为一个案例来谈一个企业如何面对面地考虑可持续发展是什么。万科这么多年如何来做绿色经济,做绿色环保,因为它本身不是每个人都发言,嘉宾讨论,每个人给5分钟的时间介绍你的看法。基本上讲用了万科的两个案例。

  主持人:哪两个案例?

  王石:一个是我们知道上个世纪1998年中央政府新的政策就是禁止砍伐森林,有一个统计数字,目前是60%的木材都是进口的。进口到中国的木材有将近一半,40%用到建筑工地上和建筑装修材料上。比如说建筑材料很主要的就是做木地板。建筑工地主要用途是建筑模板,比如说加强筋,模板之后混凝土,这个大量消耗木材。

  中国现在是全世界最大的住宅市场,也在迅速地城市化,每年有1300万人从农村移到城市,需要大量的建筑,需要大量的住宅,需要大量的配套设施,这样就消耗大量的木材。

  当时我就意识到我们这样大地消耗木材是不可持续的,就看绿色和平组织给我们什么建议。绿色和平组织就安排了到亚马逊的热带雨林去,在那里待了一个礼拜。其中专门去了一个地方,拿过去的照片和现在卫星拍的照片对比,让你非常非常吃惊。25年前还是完全绿色覆盖的热带雨林,现在看上去像疮疤似的。

  当然同时令我惊讶的是,被砍伐的森林和中国经济这样的关系,也是和万科的经济模式有关系,显然再这样下去是不能持续的。所以万科主动地采取减少能源,减少水,减少电,简单来说就是住宅产业化。

  这个在工业发达国家已经很成熟了。之所以在中国就是万科率先启动了,就是因为它需要的建筑公司收费比较低,工人的技术熟练程度要求比较高,再一个是成本比较高。所以这几个因素建筑公司是不愿意参与的,开发商又觉得成本高很多,所以实际上从2007年投放市场到现在,基本上去年工业住宅化的面积就是274万平方米,相当相当大的一个数量。

  当然这个作为万科开发的数量,它也占到25%。按照我的计划,到2015年,原来是2014年,2015年全部复制。当然万科不仅这样做,在行业上来推动如何来减少木材使用。现在也和世界自然基金会签订了这样的战略合作,就是如何从减少木材到保护资源,对环境友好,减少能源消耗,可持续发展。

  刚才是如何建,第二个案例是建什么样的建筑。实际上真正的能源消耗在建筑过程中,真正完成一个产品的消耗主要是在建筑交付之后。我们无论是建筑的住宅,还是写字楼,还是商场,它在使用过程中就需要消耗电、暖、冷气来支撑,实际上这个消耗的电要比建筑过程消耗的电要大。而一般一个建筑差不多50年到80年的时间。所以从社会每年的能源消耗来讲,加上建设和使用过程中消耗的能源,住宅本身消耗的社会总能源差不多占到25%到35%。建绿色建筑住宅就更重要了。

  中央政府住建部2007年公布了绿色建筑一星、二星、三星的标准,但是这个标准不是强迫的,有选择性,也可以做,也可以不做。从标准到设计到完成至少两年的时间,就是公布之后到2009年全国只有一个项目达标。

  主持人:是谁?

  王石:当然是万科。到了2010年差不多有24个单位,有一半是万科的。2011年差不多上升到50多个,还是有一半是万科的。去年的数字还没出来,估计万科会降到40%,因为更多的在申请,因为万科市场占有份额才2%。所以只要个别申请加起来就是很大的数字。

  万科市场才占了2%。即使你百分之百都达标了,也就是这2%。就是说对整个节约能源,整个节省原材料是微不足道的,只有同行更多地接触。

  主持人:刚才您也提到了产业化,产业化您一直在推动。你觉得现在住宅产业化在中国还没有很大的市场,在中国遇到了哪些瓶颈?

  王石:瓶颈主要是两个因素。一个就是成本。第二个是建筑的施工工艺,需要重装备中国这么多年的住宅市场来讲,更多的是亦工亦农,农忙的时候干活,农闲的时候当工人。现在很多技术都是熟练工。第二个是重装设备投入不多。这是第一个,设备的要求和对工人技术程度的要求。这是个瓶颈。

  第二个是成本。因为你投入设备和新的工艺,成本就很高。

  主持人:这样的房子造价很高?

  王石:房子造价比较高。但是应该说这两年情况有所改善。第一,现在农民工的工资也上来了,第二个是短缺。所以你如果不用住宅产业化的方法,农民工你套不住。因为我们住宅产业化更多的是用设备。第二,现在政府也越来越重视环保,重视节约能源。在工业发达国家推广住宅产业化政府给补贴的。华人居住的地方,香港、新加坡这些地区住宅产业化都给补贴。但是大陆这两年像北京、上海、昆明、深圳一些城市也开始这样做了,我估计下一步的力度会加大。所以应该说现在的市场不是很大,但是我预计在未来三年内,中国的住宅产业化、绿色建筑会有一个非常新的局面。

  主持人:这么说也是万科很重要的一步棋,就是把产业化押宝?

  王石:也可以这样说。可以说押宝。实际上面对未来大家都看到必须做绿色建筑,只不过是什么时候做。实际上从某种角度上你得押宝,只不过是万科先走一步。

  主持人:这有可能走对,有可能走错,现在市场份额并不大,要是走错了怎么办?

  王石:错是不会错,可能是竞争力不是很明显。一个是成本高,一个是消费者还不买账。但是我相信中国城市环境的恶化,消费者也越来越注意了。本身消耗的产品技术成本高一点,当然对环境保护是非常重要的。比如说最近冬天中国北方的大城市,包括北京,连续长时间的雾霾,长时间的雾天气,很重要的原因就是空气污染造成的。大家都知道一个是燃煤的污染,再一个是汽车尾气,再一个是建筑工地的扬尘。搞住宅产业化来讲,在工地施工好了之后到现场基本都是封闭的,可以把对扬尘对空气的污染降低一些。

  主持人:刚才提到了住宅产业化,我们看到最近万科从B股转到H股,这是什么动意呢?

  王石:当然现在这个转的过程还是走程序的过程,还不便多说什么。但就B股转H股或者B股回归A股这是一个方向,因为我们知道这个品种已经不起融资作用了,恰好是这样的时期,所以证券主管部门来鼓励如何让B股激活。

  主持人:因为之前您好像在北大也做了报告在谈住宅产业化这个话题,您觉得在国内像您这样呼吁的企业家多不多?还不像新加坡、香港已经形成一种气候了,大陆还不是很多,去年有四十几家通过,但是还是比较少,为什么呢?

  王石:它是这样的。像住宅产业化来讲,提到这点应该是很可惜的。我们知道住宅是个工艺,但是它施工的方法,施工的工艺还有点粗糙,很多工人都是亦工亦农。我们知道住宅产业化来讲,它就是讲精度,讲合理的系统的整合。实际上住宅工业和其他工业像电子工业、家电工业,可以说和它们相比相当相当落后,它们是早就完成了工业化的过程,在这个基础上进步和竞争。

  而住宅产业化还是在很初始的阶段,正因为很初始,所以大家都无所谓。但是反过来真正重视起来,应该从初始到住宅产业化,这个并不是很多,毕竟它是很粗糙的。提高质量,并不是很容易的。再加上要达到日本住宅产业化,还有相当长的时间。但是像我们这样要完成初级的过程并不是很难。所以我相信只要是国家重视,国家政策上进行这样的限制,你必须做好。

  第二个是给予鼓励,你做了,我就给你鼓励。你不做,我就不允许你进入。所以我相信在未来三五年,在中国房地产行业当中会有一个非常大的变化,不仅仅是住宅产品的质量会有很大的提高,再一个这个是和绿色建筑、环保整个是齐头并进的。

关键字: 王石 万科 房地产
责任编辑: 莫莫
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