三线楼市鬼城蔓延 营口库存需消化5年

2013-01-23 07:00  来源:中国证券报

  库存需消化5年 多家银行停贷

  营口楼市真相:荒地上的空城

  进入2013年,北京二手房成交量同比大涨360%,多地土地市场升温,不少上市房企上调2013年销售目标……公众对房价的敏感神经又一次紧绷起来。然而,在一些三线城市,房地产市场上演着房子滞销、空城隐现的讽刺剧。

  近日,中国证券报记者实地调查了位于渤海湾的辽宁省营口市的楼市情况,发现当地市区新盘开盘两年后,销售面积依然只有20%左右;而正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地,更是一片荒地,只见楼盘不见人,一些在建项目甚至已停工。

  更严重的是,当地几乎所有银行从2012年初就已停止向房地产开发商贷款。当地银行业人士告诉中国证券报记者,今明两年银行的房地产贷款业务都不太可能开闸。当地众多的开发商或将面临资金链断裂的风险。

  存量房5年难消化完

  辽宁省营口市地处渤海湾的东侧,夹在沈阳和大连之间。在2006年以前,这种地理位置让当地人觉得尴尬。“营口以前被称为‘死胡同’,企业和人才要么北上去沈阳,要么南下去大连,我们这儿没什么生机。”1月19日,中国证券报记者初来营口,一位当地人如此介绍道。

  正所谓“三十年河东,三十年河西”。2005年,辽宁省提出打造辽宁“五点一线”沿海经济带的战略决策, 营口是其中的一个“点”。自2006年起,营口市开始了大规模的基础设施建设,而房地产开发成为其中的急先锋。

  “2007年的时候,营口市区的平均房价不到2000元/平方米,5年过后的今天,房价已经涨到了4200元/平方米。”2007年从吉林某大学毕业来到营口工作的高小姐向记者抱怨道。

  为了验证高小姐的说法,记者走访了位于市区主干道盼盼路两旁的几个主要楼盘,其中有大型房企开发的保利·香槟花园、恒大绿洲,也有本地房企开发的中天·桃花源、富甲天下。

  记者走进保利·香槟花园售楼处,偌大的展厅只看到售楼工作人员,基本上没有来看房的人。看见记者进来,售楼小姐连忙迎上来询问是否要买房,在得到肯定答复后,她开始向记者介绍:“我们是2011年6月开盘,开盘时的均价是3800元/平方米,但那年市场不好,基本卖不动。2012年市场比较平稳,卖得比较多。现在卖的已经是准现房了,均价是4200元/平方米。”

  当记者问到现在哪几栋楼在销售,购买人群是哪些时,售楼小姐说:“一期共有26栋楼,有10栋建好了,但已经卖得差不多了,现在是尾盘销售。您来的正是时候,年末了我们正在打折,看准了就赶快出手,卖完了就没了。楼盘户型在90多平方米到140多平方米都有,以本地人改善型需求为主。每天有20-30户过来看房。”

  而记者提到,营口的楼市供过于求,房价还会涨吗?售楼小姐突然提高了音量,“肯定会涨!春节过后均价会调高到4400-4500元左右。”

  随后,记者在其他几家楼盘发现,每个楼盘都有一、二、三期规划,加在一起超过40栋楼,每栋楼都是25层以上的高楼;现在都是是准现房或现房销售,并且到目前为止都卖了一年半到两年的时间,均价都在4100-4500之间;所有的售楼小姐都说自家楼盘是尾盘销售;本地人改善型需求是主力。

  但当地一位承接楼盘自来水管道安装的建筑商孙大明(化名)告诉记者,她们都在说谎,故意误导购房者。“谁会傻到说自家楼盘卖了两年还没卖出去几栋,那购房者还敢买吗?恒大绿洲销售最差,估计只卖出去一两栋楼,保利·香槟花园次之,26栋楼只卖出去5-6栋。销售最好的是本地企业中天集团开发的中天·桃花源,他们卖了一年半也才卖出42%左右的房子。滞销问题可见一斑。”

  由于长年跟开发商打交道,他对营口房地产市场非常了解。据他介绍,营口市主城区主要分布在站前区和西市区,这两个区楼市已经明显供大于求。“现在,四口之家的房产数都在在2.5套以上,没有所谓的刚性需求。每年新建那么多楼盘,开发商说都卖给了本地人,纯属忽悠。大部分楼盘都在市区的边缘地带,交通不便、没有生活配套设施,本地人谁去住?况且,营口房价近几年都是微涨,投资属性不强,已有住房的人也没有多少投资意愿。”

  据他推测,不包括远郊区县和开发区,营口市区的存量房5年之内都消化不完。但他认为,就算滞销严重,但营口市区房价下降的可能性不大。“从开发商成本来看,原材料和人工成本年年上涨,目前市区内每平方米的房屋成本大概在3700元左右。开发商已是微利经营。”

责任编辑: 夏天
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