余丰慧:调控保持高压购房负担比才能低

2013-01-12 14:52  来源:每日经济新闻网

  美联物业的一项调查数据显示,作为衡量房地产市场警示性指标的购房负担比(月供占家庭月收入比),在一线城市已远远超过40%的警戒线。其中,北京人的购房负担比高达80%以上(1月10日《21世纪经济报道》)。

  其实,不仅一线城市购房负担比超过警戒线,二线甚至三线城市也处于较高比例。二、三线城市房价虽然比一线城市低一些,但是,居民家庭收入比一线城市职工家庭要低许多。去年12月27日,李克强副总理在江西九江考察时,一位农民工大声问:房价不会再涨了吧?我一个月收入2000多,供房子要1000多。这位农民工的购房负担比达到50%,超过警戒线10个百分点。像九江这样的城市,农民工月收入2000元应该是中等偏上的。像省会城市、沿海中小城市购房负担比都应该已经超过警戒线。

  实践证明,什么时候调控政策保持高压,落实稍好一些,购房负担比就低一些,一旦调控松懈就会立马反弹。一线城市购房负担比在2009年一季度达到50%以下的最低点之后,2010年、2011年一路上扬,在经过2012年二季度短暂的下行后再次飙升,直指70%-80%。这个轨迹足以佐证了房地产调控松与紧,与购房负担比的变化关系。

  购房负担比超过警戒线最少将带来三大风险。宏观经济风险是首要风险。当前,我国经济转型迫在眉睫。大投资、大挖地下资源能源,过度依靠出口拉动的经济的模式已经难以为继,必须把经济拉动力转到消费上、转到技术创新、品牌创造上。这才能在保持一定经济发展速度基础上,依靠发展来解决和消化各类问题、矛盾和风险。否则,中国经济将走入死胡同。不但到2020年实现人均GDP和人均收入翻番的目标泡汤,而且,中国经济积累的各种风险将全面爆发。然而,启动消费、刺激消费的前提是,居民收入增长,物价房价稳定,物价房价负担较轻。试想,一个家庭将收入的80%都用来购房月供,其他消费就所剩无几了,其他消费将被大大挤压,怎么将居民消费启动起来?百姓的大部分收入被畸高的房价吞噬,将给我国经济埋下巨大风险隐患。

  购房负担比超过警戒线将带来信贷巨大风险。在畸高房价下,居民购房对贷款需求呈现准刚性。目前,首套房和第二套房购房首付款比例在50%-60%,另外将近50%需要房贷月供。而房贷月供已经占到家庭收入的80%以上,一旦购房者收入下降或者收入不稳定甚至在当前经济不景气下失去工作,那么,必将短供,房贷风险将会集中爆发。这启示我们,衡量或者控制房贷风险不仅要在首付款比例上做文章,而且,一定要观察和掌握一个城市的购房负担比这个指标。

  购房负担比超过警戒线将给家庭带来风险。2011年,北京全年城镇居民人均可支配收入32903元。按照两个职工一个孩子的三口之家计算,家庭收入在65806元,购房全年月供就将支出52645元,剩余13161元维持家庭其他所有支出。包括符合购房条件的非户籍人员在内,许多居民收入低于平均收入线以下。在北京、上海等一线城市,一月1000元以下的三口之家生活开销,家庭生活必定非常窘迫。如果按照一些国家的家庭破产概念,那么,一旦收入有波动,就可能出现大批家庭因购房高负债而破产的状况。购房负担比超过警戒线带来的家庭风险隐患非常之大。

  按照专家计算,京沪家庭月入3万方可承担目前的高房价,按照两个职工一个孩子的三口之家计算,2011年北京家庭平均月收入为5484元,相差24516元,即相差5.47倍;2011年,上海城镇家庭平均每月可支配收入6038元,相差23962元,即4.97倍。目前,房价增速和收入增速基本同步的情况下,购房负担比未来多少年都不会改变。

  这就提醒我们,一方面要大幅度提高百姓收入水平,使得百姓收入增速远远高于房价增速,另一方面必须下大力气调控房地产,抑制高房价。不只是口头上重申调控不动摇,而要将调控措施,比如限购政策等不折不扣落到实处。否则,以上三大风险爆发只是时间问题。

责任编辑: 安吉罗
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