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佳兆业为什么拿地九成在大城市

  5月,对于佳兆业来说,是拿地凶猛的一个月份。在刚刚过去的20天里,佳兆业已斥资56亿元拿下5块地,分别为广州两宗,、深圳、上海和杭州各一宗,均为一、二线城市,即人们习惯所指的“大城市”。

  尽管佳兆业向南都记者仍自称为“土地市场的刚需客户”,并解释5月疯狂拿地是因为位于这些一、二线城市开发的项目已进入销售尾声,补充土地是支持公司未来发展的需要。不过,5月单月拿地金额,就已经远远超过了佳兆业2012年全年45亿元的土地购买支出,且全部为一、二线城市,佳兆业加速布局的野心显而易见。

  回归大城市,佳兆业从2012年就已开始。在佳兆业今年初发布的2012年年报中已经有体现,“2010-2011年,本集团积极拓展其于三线及低级别城市的土地储备。于2012年本集团再度专注于一线城市及省会城市的商机,以达致均衡的土地储备组合”。

  佳兆业主席郭英成也明确表示,公司战略方向会偏向一、二线城市。“在调控刚开始的时候,我们主要是到三线城市发展,但从去年开始,公司新增土地90%都在一、二线城市,今后我们又将回归到一、二线城市发展。”他指出佳兆业未来在一、二线城市的发展可能会去到70%,余下30%会留到三线城市。

  年报同时显示,2012年全年佳兆业花了45亿元拿下的多项土地,其中有73%是位于一线城市以及省会城市,此外只有一个大连。

  回归大城市的并非佳兆业一家房企。

  去年开始,开发商有明显的迹象选择回归,除佳兆业外,保利地产去年年报显示全年新增40个项目中36个项目位于一、二线中心城市,公司也进一步明确“坚持以一、二线城市和普通住宅为主的高周转销售策略”。龙湖、远洋地产等也均表示将继续深耕一、二线城市。中指院在对各企业2012年度报表分析后指出,代表企业多以深耕现有区域为主,新进入城市较为保守,多青睐一、二线城市。

  作为房地产综合服务商的世联地产也敏感抓住这一趋势,其高层在今年初也重申未来三年将主攻大客户、大市场,主营业务会聚焦到核心一、二线城市。

  为何众房产大鳄选择回归大城市?

  就在佳兆业年报中所提及的2010年前后是个明显的分水岭。当时,一、二线城市是调控较大影响的区域,“到三、四线城市去”就像当年到广大的农村去一样,成为开发商的主流方向。“结果去到三、四线城市却发现当地购房需求无法支撑,很多城市都出现了滞销、销售周期长的问题。”中国指数研究院深圳分院研究副总监马文涛说,而原本以为有风险的一、二线城市,却抗波动能力强大,市场迅速回暖。宋延庆也认为一线城市风险小,这也正符合房地产市场运行基本规律。

  在佳兆业看来,一、二线城市市场容量庞大,市场较为理性、健康。此外,佳兆业还认为楼市受调控后的反弹也首先出现于一、二线城市中,其去年年报中曾有分析,在市场复苏中,一线城市的反弹较其他城市更为强劲。同时,佳兆业还认为从2011年下半年系列土地流拍后,一线城市和省会城市的土地成本已逐步降至合理水平。

  不只是一个佳兆业积极布局大城市,来自中指院的统计数据显示,今年1-4月,重点房企保持扩张节奏,大城市和中小城市的拿地面积基本七三开。其中,一、二线城市,拿地面积1710万平方米,占比68%,三、四线城市806万平方米 ,占比32%。从拿地金额上来看,大城市以665亿元总金额,是三、四线城市106亿元的6倍。同时一线城市的土地拍卖吸引了房企的激烈竞争,地王也频频出现。

  三、四线城市是否将被抛弃?宋延庆认为每类城市都有机会,也都有风险,关键看企业选择城市和项目的能力,“这就要求企业一定要设计出选择城市和项目的 漏斗模型 ,发现具有投资价值的城市和项目,而不是一刀切地在不同等级城市之间游移”。

  佳兆业也表示,虽然今年会更多地往一、二线城市发展,但也不会完全放弃三、四线城市,“佳兆业会选择比较富裕、人口比较多的城市发展”。

  • 责任编辑:欧阳卿

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