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京基深圳旧改再添新筹码 获深圳第二大旧改项目

  对于想在深圳深入发展的房企来说,重点或不在资金是否殷实,而在是否有能力通过各种渠道获得项目,以此来拓宽自己的发展半径。

  当前深圳可谓寸土寸金,通过旧改来获得项目,无疑是个非常不错的选择,京基或算得上是一个通过旧改来谋发展的典型。

  旧改新码

  近日,深圳市2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划正式公示,其中,位于罗湖区桂园街道的蔡屋围城市更新统筹片区位列其中。

  公示显示,蔡屋围城市更新统筹片区的申报主体为深圳市罗湖区重建局、深圳市京基房地产股份有限公司,该片区拟更新方向为商业、办公、居住、教育等功能。

  根据公告公布的范围示意图显示,该项目东起红岭中路,西至红岭路,北至红宝路,南至滨河大道,整个片区面积约为31万平方米。若公示成功获批,京基将在先前做过旧改项目的蔡屋围片区获得一个新的旧改项目。

  上述蔡屋围更新项目即早前传闻京基拟造666米大楼的晶都旧改项目,根据最新的消息得知,京基晶都旧改项目已确定规划建筑面积270万平方米,相当于建面为60万平方米的京基100综合体的4-5倍,是深圳已确认的第二大旧改项目。

  目前深圳第一大旧改项目为华润置地于2007年3月以60亿资金夺得的大冲旧改项目,该项目占地68.4万平方米,总建筑面积近300万平方米。

  关于晶都旧改项目未来的规划,京基相关负责人对观点地产新媒体表示,整个项目从开发到最后的建成总周期或需要9到10年,因此现在说规划还为时过早。

  相关分析则认为,在成功开发京基100后,京基本身在旧改方面的经验,或有助于其今后旧改项目的开发。

  拆迁难题

  与京基100所处同一片区的晶都旧改项目,毫无例外,自然避免不了拆迁问题。

  对于该片区未来拆迁的问题,深圳一业内认为,晶都旧改在拆迁方面面临的问题确实存在一定难度,“有很多退休政府官员住在那里,估计会有难度,因此,这就要看京基怎么去处理、去考虑相关补偿的问题了。”

  但京基地产相关负责人在接受观点地产新媒体采访时曾表示,通过京基100的开发,京基地产自身已积累了许多经验,同时和蔡屋围的居民也形成了一定的合作关系,因此今后的拆迁难度应该不会很大。

  不过,在京基100所在的蔡屋围地区,京基地产确实曾经历过不少挫折。

  2004年,京基地产与蔡屋围集团公司签署相关协议,获得了蔡屋围城中村旧城改造项目。

  但很快他们发现事实与想象相去甚远,蔡屋围集团并未把卖地的事情告诉蔡屋围的村民。

  在此之后,蔡屋围城中村的拆迁问题一直困扰着京基,也才有了平安保险想接手蔡屋围项目的事情。

  到了2007年,京基花了整整三年的时间才将蔡屋围的拆迁问题解决,其中还包括为一户钉子户赔了1200万元的巨额拆迁代价。

  资金问题

  相较于拆迁赔偿问题,在一位熟悉旧改运作的分析师看来,对于新获得的旧改项目来说,重点不在赔偿上,而在于项目开发周期所引申出来的资金沉淀问题。

  该分析师表示,因开发该项目会冻结一部分资金,而项目开发周期拖得越久,财务成本也就越高。

  据相关知情人士猜测,此前京基开发项目所用资金多半来自自有资金,而随着京基旧改项目的逐渐增多,因此不排除通过其他融资渠道获取资金的可能。

  而据另一位相关知情人士透露的消息,由于此前开发的一些项目留下的后遗症,目前京基的负债率非常高,甚至市场有传闻称京基100的土地款至今未缴清。

  除晶都旧改项目外,京基目前在罗湖、南山、宝安、龙岗四大区域还有5个城市更新项目,5个项目的总体改造面积为63.9万平方米,预计开发总量达到300万平方米,而根据京基的计划,5个项目的改造投资额度约为255亿元。

  不过,若晶都项目正式拿下来,那京基在融资上又多了一个砝码,可以用该物业做抵押获取更多的资金。

  该人士表示,由于市场上热钱过剩,因此对京基来说,只要能顺利获得该项目,就不用担心资金的问题。“只要你有办法拿到土地,就一定有钱会去找你,现在市场上就怕找不到项目,找不到操盘的人。”

  上述人士还补充,操盘晶都旧改的肯定是新成立的项目公司,因此不管母公司的负债如何高,都不会影响市场对晶都旧改的投资。

  • 责任编辑:漠漠

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