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雅戈尔房地产依赖:库存234亿 再添8亿加码拿地

  虽然库存高达234亿元,但是雅戈尔依然难抑拿地的冲动。

  本报记者 刘娟 发自重庆

  虽然库存高达234亿元,但是雅戈尔集团股份有限公司(600177.SH,以下简称“雅戈尔”)依然难抑拿地的冲动。

  5月18日,雅戈尔再下一城。

  出资2500万元,雅戈尔成功受让宁波陈婆渡置业有限公司25%的股权,后者拥有宁波市鄞州区一块占地约2.78万平方米的宅地,共同参与开发该地块的还有荣安地产等。

  这是年内雅戈尔第五次出手收储。据时代周报记者粗略统计,截至5月中旬,雅戈尔今年已通过多种方式新增土储约12万平方米,耗资总计约8.4亿元。

  作为曾经长三角区域十足的地王制造机器,雅戈尔是不是想卷土重来,掀起下一波拿地热潮?雅戈尔董秘刘新宇在接受时代周报记者采访时称,除了服装主业之外,地产是雅戈尔重点发展的又一个主业。要想持续发展和开发地产业务,就需要进行适当的土地储备。公司会对已进驻的宁波、杭州、上海、苏州等几个城市进行跟踪,如有价格合适的就举牌。对于会否再抢地王,刘新宇模糊回答称,看土地最关键的还是要看它能不能盈利。

  问题是,雅戈尔的短期借款达149.6亿元,而同期的现金及现金等价物余额仅为36.6亿元,有资金链断裂的危险。

  在北京中原市场研究部总监张大伟等多位业内人士看来,尽管目前房地产有多种不利因素,但较之低迷的服装行业来说,房地产利润仍是可观的。地产业的赚钱速度快,赚大钱的机会比较多,雅戈尔存在着难以抑制的地产冲动。

  难抑的拿地冲动

  在宣布与荣安地产合作开发的前两天,雅戈尔刚刚公布将牵手金地集团,共同开发宁波长丰区块住宅拍卖1号地。今年3月4日,金地集团宁波子公司金翔房地产发展有限公司以楼面价7220元/平方米,总价10.7亿元摘得了这块占地约5.9万平方米的宅地。

  而在今年初,雅戈尔还曾宣布出资1.65亿元,与另一宁波房产大鳄维科地产联手,共同开发鄞州区古林镇薛家片区一幅9.35万平方米的宅地。

  而在招拍挂市场,也频现雅戈尔的身影。5月13日,雅戈尔就曾举牌拿下了鄞州区姜山镇原狮球集团地块,耗资2.91亿元,获得土储约3.85万平方米。

  除此,雅戈尔在今年1月31日还以3.09亿元收购其母集团雅戈尔控股有限公司全资子公司宁波盛达投资有限公司100%股权的形式,间接获得了后者手中的土地资产—宁波东钱湖环南湖岸线02-1g地块,土地面积约1.78万平方米。

  作为1992年就入行的房地产 “老人”,雅戈尔大有卷土重来之势。

  在最早十年间雅戈尔凭借其在宁波大本营的各种优势,迅速成长为当地的地产“一哥”。按照业界的说法,雅戈尔之于宁波,远比绿城之于杭州的地位和影响力高。

  2004年,雅戈尔走出宁波。梳理其拿地路线就不难发现,在短短四五年时间里,雅戈尔携146亿元资本优势,在宁波、苏州、杭州、上海等地,披荆斩棘拿下13宗地块,其中的大部分地块为地王项目。

  然而,随着房地产市场调控愈演愈烈,雅戈尔的不少地王项目也命途多舛,其2011年房地产业务直线大跌,其开发集中的宁波、苏州、杭州、上海四个城市,2011年的商品住宅成交面积分别同比下降15%、23%、53%和24%,当年总计完成的30多亿元业绩只占到了期望值的1/3。这与2010年雅戈尔房地产业务鼎盛之时全年累计预售118亿元相去甚远,同时也让雅戈尔距离“2015年进入国内地产20强”的目标渐行渐远。

  在雅戈尔内部,公司董事长李如成曾针对房地产业务提出了一系列“谨慎”战略,其中一项就是加快存货去化,不新增土储。而据时代周报记者了解,在今年之前,雅戈尔已在土地市场沉寂两年之久。

  对于今年起雅戈尔在土地市场接连不断的收储动作,公司内部及不少券商都将原因归结于业绩的增长。公司2012年年报显示,雅戈尔去年房地产预售80.26亿元,确认收入51.58 亿元,实现净利润10.09亿元,分别同比增长23.6%、41.8%和76.5%。“房地产业务丰收,带动经营性现金流大幅提升。”中金证券分析师郭海燕分析称,截至2012 年底,雅戈尔尚余预售房款147 亿元,保障了未来2-3 年的收入。此外,中国房地产测评中心的数据也显示,雅戈尔今年一季度以40亿元的销售收入位列国内地产销售排行第39位。

  而接下来,雅戈尔在土地市场或仍将加码。雅戈尔董秘刘新宇并没有直接透露接下来具体的拿地投入计划,但称如有价格合适的就举牌,如果价格超出公司底线,就不会去拿地了。

  刘新宇同样没有直接回复公司会否再拿地王。“地王这个概念本身并不确切,现在大多数土地都是招拍挂,对土地本身来说,可能每一块地都是地王,都要产生一个最高的价格。”刘新宇称,无论从横向比还是纵向比,看土地最关键的还是要看它能不能盈利。

  234亿元去库存难题

  在地产版图扩大的同时,高库存带来的消化难题,或仍是让雅戈尔最头痛的大事。

  事实上,公司的存货近几年一直呈现上涨趋势。历年年报数据显示,2010-2012年,雅戈尔的存货分别为187.27亿元、233.07亿元和234.73亿元。而撇除服装业务15.21亿元的库存金额外,雅戈尔在地块板块的库存仍高达200多亿元,占雅戈尔去年末流动资产的七成。

  时代周报记者发现,在其200多亿元的地产库存里,还有一些早年的地王产品亟待消化。以杭州为例,雅戈尔在2007年拿下了当地两个地王项目,并分别开发成御西湖(隐寓)和西溪晴雪。不过按照公司年报数据,截至2012年底,上述两个项目的预售比例分别为67.85%和31.19%。

  而时代周报记者从杭州透明售房网上查到的销售数据也显示,尽管西溪晴雪的售价已从3万元/平方米的开盘价一路降到如今2万元/平方米左右的水平,但截至2013年5月24日,在2010年至今长达近3年的销售周期内,楼盘所累计推出的546套房源,目前还剩下269套房源可售,去化率仍不到一半。

  此外,雅戈尔在2010年拿下的杭州两个申花地块地王项目,虽历经“磨难”在今年1月份拿到了项目规划图,但即便该地块现在开工建设,也难以逃脱亏本的命运。根据当年的这两块地块的楼面价,分别是17751元/平方米和18114元/平方米,但如今区域内开盘价15678元/平方米的莱德绅华府项目,楼面价为8778元/平方米;现售价15000元/平方米左右的中顺上尚庭项目,楼面价也仅为6082元/平方米。

  而在2010年雅戈尔拿地时,上述两宗土地的楼盘价均在18000元/平方米,“雅戈尔申花地块的楼板价决定了其必须定位中高端,而这样的售价要想与杭州本土开发商开发的楼盘竞争,没有价格优势,压力肯定不小。”杭州某开发商代表对时代周报记者分析称。杭州雅戈尔置业总经理水华良此前也坦承:“现状之下,这两宗申花地块确实没有盈利空间。”

  接下来,公司将如何消化这些地王库存,会不会像上海长风地王项目一样以微利跑量为主?据上海网上房地产数据显示,该项目今年2月开盘至今,迅速去化365套房源,但累计销售均价仅约4.4万元/平方米。

  对此,刘新宇并没有透露公司具体会如何去库存,也表态否认公司会开启促销大战。她表示,不同的房型房源,都有一定的市场需求,总体来看,截至目前的销售情况都还可以。

  除了大规模的房地产存货,雅戈尔还需面临公司开发成本、短期借款等加剧所导致的资金链紧张的险境。

  公司年报数据显示,在开发成本方面,雅戈尔预计的投资总额为304.6亿元,也就是说,雅戈尔后续仍有大笔资金需要支出。而截至今年一季度,公司资产负债率约为71%,短期借款达149.6亿元,而与此对应的公司同期的期末现金及现金等价物余额仅为36.6亿元。

  对此,刘新宇否认称,公司财务水平并不像外界想象的那样悲观。有140多亿元的预收款项被划归到流动负债表中,如果剔除这部分有息负债,公司实际负债率并不高。此外,公司很多商铺都是从1998年开始陆续购置的,这些资产账面价值很低,但市值已经远远超过了账面价值;再者,公司拥有80多亿元流动性非常好的金融资产,可以随时变现以归还银行借款,未来目标是把负债率下降到 60%。

  多个楼盘出现质量问题

  尽管雅戈尔地产业务有所恢复,但其在苏州、宁波、杭州等多地多个楼盘先后都出现质量问题遭业主投诉维权,也给雅戈尔的品牌形象蒙上了一层霜。

  去年9月,雅戈尔置业宁波长岛花园别墅陷入了“质量门”。多名业主向媒体反映别墅粗制滥造,质量不敢恭维。开发商从当年5月开始交房,但至今仍有大部分业主不愿意收房入住。

  据中国经济网报道的信息,长岛花园的业主称,每栋价值在1000万元人民币以上的别墅大多存在地下室渗水、楼层高低不平、楼板厚度不一、窗框质量差、房屋沉降的问题,更有业主家的露台变成了窗户,面积缩水严重。

  而今年3月起,长岛花园的质量问题继续发酵,业主们不单将雅戈尔集团告上法庭,向雅戈尔集团董事长李如成“联名上书”投诉房子的种种质量问题,还将负责项目竣工验收备案的宁波市住建委和规划局告上了法庭。

  几乎与宁波“质量门”同时,雅戈尔在杭州置业的西溪晴雪也麻烦缠身。多名业主反映在楼盘交付后,发现了存在电梯门安全、层高、空鼓、裂缝等若干问题。

  此外,雅戈尔和中海在杭州联合开发的首个高端房地产项目“篁外”,近半年来一直深陷被业主维权的官司之中。6月21日,该案二审将在杭州中级法院开庭。据了解,起诉理由是开发商杭州中海雅戈尔房地产有限公司(以下简称“中海雅戈尔” )隐瞒实情虚假宣传,给购房者带来巨大损失,要求索赔。

  有篁外的业主称,在期房销售时,中海雅戈尔宣传称篁外的排屋部分南面是山林地,属于难得的山景排屋。业主为此不惜花费千万元购买,可等到实际交付时,山林地不见踪影,取而代之的是临近另一个楼盘在建的小高层,排屋价值大打折扣。更让业主不满的是,中海雅戈尔曾参与竞标临近楼盘地块,意味着公司事先知晓规划,却仍然向购房者宣传是“山景”,明显属于欺骗行为。

  “篁外项目为中海与雅戈尔联营,但主要是中海在操作。”刘新宇解释称。

  • 责任编辑:漠漠

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