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上海新梅卖地买酒进退两难 地产净利骤降85%

  作为A股房地产板块中一家中小规模的房企,上海新梅近年来受市场环境、融资困境、土地储备等因素影响,业绩一直表现平平,甚至在走“下坡路”。在此之前,上海新梅公布了2012年业绩,公司2012年实现营业收入8190万元,归属于上市公司股东净利润380万元,同比下降85.2%。扣除非经常性损益的净利润为-524.8万元,这已是连续第三年为负。2011年,上海新梅靠出售一子公司股权给中粮置业勉强扭亏。

  “公司目前在建的仅有江阴新梅豪布斯卡项目,面临着土地储备不足及可持续经营能力下降的风险。”上海新梅宣布称,将关注新材料、白酒和金融等行业,培育公司的第二主业并逐步实施转型。其首次尝试的转型方向是白酒行业,但白酒业正接连遭遇塑化剂以及限酒令等不利影响。有分析认为,房地产主业严重受制,新业务又无法在短期内贡献业绩,上海新梅正处于进退两难境地。

  地产业绩一再不济

  “上海新梅”由兴盛集团董事长张兴标一手创立。这位50岁才下海做房地产的企业家,在入行时并未按常理出牌。继上世纪90年代通过做熟周边环境把上海闵行城乡接合部一块不毛之地卖成销售标杆后,张兴标在上海地产界一战成名。

  张兴标希望能在商业地产领域复制住宅上的成功经验,并相继拿下了新梅联合广场和新梅太古城等重量级的商业地产项目。在2003年,兴盛集团借壳上海港机上市并将其更名为“上海新梅”时,其注入的最重头项目就是公司2002年以23亿元收入囊中的上海闸北苏州河旧城改造项目,总建筑面积约37.73万平方米。按计划,新梅太古城在2005年底至2007年逐步实现销售,然而实际情况却并未如预想的那样顺利。

  “老早以前,太古城周围都是典型的上海棚户区,无论拆迁还是招商,都足够让企业头疼。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析称。而据知情人士透露,太古城项目原本被兴盛集团和上海新梅寄予无限希望,然而艰难的拆迁、漫长的投入和糟糕的招商,在近10年的时间里,几乎熬干了上市公司的精力和耐心。而自2007年起,张兴标不止一次希望卖壳解压,不过均无疾而终。

  正是因为泥足深陷于新梅太古城,导致上海新梅近年来一直业绩平平,无法腾出手去拓展更多的短平快项目,在2007年和2009年这两个房地产市场高峰时期错过了很多好机会。“公司规模小,没有足够资金去大量储备土地。公司同时进行的项目,最多就三个。”上海新梅副总经理兼董秘何婧如此坦承。

  上海新梅往年的财报数据,早已露出其走“下坡路”的端倪。2009年度,上海新梅的经营业绩同比出现了较大幅度的下降,全年共实现营业收入18759.70万元,同比减少63.31%,净利润 1687.47万元,同比减少79.40%;2010年度,该公司实现营业收入6138.98万元,同比大幅减少67.28%,净利润954.66万元,同比减少43.43%。2010年,中粮集团的出现让上海新梅在财务上稍有喘息。在历经8个月之久的谈判之后,当年6月12日,兴盛集团将所持有的新梅太古城项目公司新兰房产49%的股权,以13.5亿元的价格转让给了中粮置业。随着此后中粮的几次增资,上海新梅将太古城剩余股权全部转让出去。

  也正因如此,2011年度,上海新梅勉强扭亏。不过此时,随着“巨无霸”太古城的转让,上海新梅几乎被掏空殆尽。

  此时,张兴标再次显示了他不走寻常路的特质,很快又将江阴豪布斯卡项目注入上海新梅,并主导其大手笔6.15亿元拿下另一幅江阴地王“澄地2010-C-89地块”项目的55%股权,与杉杉控股联合开发建设。不过不期而至的宏观调控,让上海新梅的业绩再度陷入僵局。2012年度,上海新梅全年实现营业收入8190.46万元,净利润380.11万元,同比下降85.2%。公司的资金状况亦并不乐观,截至去年底,其货币资金为1.21亿元,却有超过10亿的存货。

  转型之路不平坦

  考虑到严峻的市场形势和行业竞争,在2012年度报告中,上海新梅透露了“弃房转型”的想法:“公司将利用自身优势,依托大股东资源,在做好现有房地产业务的同时,密切关注新材料、白酒和金融等行业,培育公司的第二主业并逐步实施转型。 ”

  白酒,是上海新梅转型的第一个尝试。

  今年2月3日晚间,上海新梅发布两则公告,宣布公司正计划与大股东进行“卖地”、“买酒”的关联交易。其中上海新梅将以约3.5亿元的价格,向大股东兴盛集团转让上述“澄地2010-C-89地块”的55%股权,同时还以2.73亿元向兴盛集团收购其所持有的喀什中盛创投有限公司(下称“中盛创投”)100%的股权,以间接收购宋河酒业10%的股权。上海新梅的解释是,出售房地产项目子公司意在为2010年6.15亿元高价拿地“解套”。自新一轮房地产调控降临,江阴楼市量价齐跌,上述地块如今已陷入“开工即亏损”的艰难处境。

  然而拿地至今,上述地王项目却迟迟未见动工,何婧曾解释称,当地政府在完成该地块出让后,又在周边重新规划建了一处加油站,令项目受到影响,这是迟迟未开工的直接原因。此外,她也坦承,相比项目5570元/平方米的楼板价,目前周边房价8000-9000元/平方米,项目已无盈利空间,如果土地还在上市公司手上不开发,则面临计提减值损失的可能,因此选择转让给大股东,由大股东和政府谈判后续的开发事宜,以减轻上市公司的经营压力。

  此外,新梅董秘办人士力澄,虽然间接持股10%说多不多,但宋河方面业绩还不错,同时已经开始启动A股上市程序,对于筹谋转型的我们,是个不错的机会。何婧也介绍,此次收购宋河酒业10%股权的转让协议中有一条款,如果两年内宋河酒业未能实现上市公开发行,宋河酒业大股东辅仁药业集团有限公司将会回购相应的股份。但由于房地产行业自去年下半年回暖迹象明显,而白酒行业却因为塑化剂、限酒令等一系列利空消息而迎来拐点,对于上海新梅此时抛出与大股东置换资产的计划,市场上不乏争议声音,认为其可能再一次踏错投资节拍。

  很快,一波新热点很快覆盖了这次争议。2月27日,上海新梅一纸公告称,作为华丽家族的第一大股东,南江集团出资2亿元宣布进场上海新梅,成为其第三大股东。由于南江集团旗下拥有石墨烯资产,上海新梅瞬间具备了被市场热捧的石墨烯概念。上海新梅股价因此扶摇直上,从2月4日的4.19元最高上涨至3月5日的7.45元,涨幅高达78%。

  上海新梅3月5日发布的澄清公告却“澄而不清”,公司称,兴盛集团正与南江集团商谈在石墨烯领域合作事宜,不过谈判结果具有不确定性。这期间大股东乐得借机减持。有机构统计,自2月5日至3月27日,公司连续11次公告大股东减持,荣冠投资、上海兴盛实业、上海实业发展等三大股东集体减持超过1.64亿股,减持市值高达11.05亿元,其中兴盛集团及荣冠投资纯获利将近8亿元。而据相关证券业人士介绍,一般来说,大股东大幅减持或转让上市公司股份,体现了大股东对公司未来的不看好,“上市公司的主营业务和公司治理短期内将面临严峻考验。”(时代周报)

  • 责任编辑:漠漠

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