中小房企公关送礼费用占总成本超一成

2013-05-18 07:39:06  来源:中国经营报

  5月15日凌晨,万泽股份(000534.SZ)公告了重大资产重组后的利润实现情况说明。显示通过向大股东非公开发行股份,购买大股东万泽集团手中万泽地产及常州万泽天海两个公司后,两公司2011年及2012年累计实现净利润近1.73亿元。

  而就在一周前,此次资产注入主角之一的万泽地产,网上爆出一份自2008年开始的“送礼清单”,涉及向深圳、北京等地近百名政府人员赠送800~2000元不等的礼金礼品,以换取“理顺外围公关关系”。彼时的万泽地产苦于项目开发艰难,难言销售乐观。同样,作为上市公司的万泽股份也面临利润节节下滑的局面。

  但在“理清关系”,成功开发深圳一个项目后,万泽地产开始进入收成期,成功扭转上市公司的颓势。这一故事,充分反映了国内中小房企的生存现状,一两个项目就能支撑一家上市公司,但获取新项目的难度,开发项目的进度都与有关部门的“公共关系”紧密相连。

  不能说的秘密

  送礼清单中仅深圳税务系统就有11名官员涉及其中。

  这些加盖了公章,附带有万泽股份董事长林伟光签名“送礼清单”,显示了从2008年中秋节开始,多次向北京、深圳各个部门官员送礼,涉及的官员职级,从部门负责人一直到办事人员。

  其中一份“2009年春节慰问有关人员的请示报告”中言道:“为理顺外围公共关系,本着‘节约费用、立足现状、重在实效’的原则,拟准备在春节前对外部有关人员进行节前慰问,累计金额约16万元。”清单还清楚列明了收礼人员的单位、级别、名单、额度等信息,仅深圳税务系统就有11名官员涉及其中。

  5月13日,《中国经营报(微博)》记者从深圳地税局新闻发言人杨龙中那里了解到,该局已经对此事进行了解与核实,但名单所列的员工职务与事实有部分出入,需要进一步调查考证。有本地媒体致电深圳福田国税局,该局工作人员称,清单中所列的“福田国税科长孙某”确有其人,但具体情况正在调查中。

  但对于这些文件,万泽股份及大股东万泽集团都矢口否认,万泽股份董秘黄曼华在接受媒体采访时表示:“事件是虚假的,公司保留追究法律责任的权利。”万泽集团总经办经理王国英也表示,这些文件纯属伪造,因为既然是“内部文件,就不存在加盖公章的必要”,王国英认为“这实为欲盖弥彰”。

  相对于公司管理层的激烈表现,万泽股份的股东却表现淡定,事情爆发翌日,万泽股份还小幅上涨了0.6%,其后该股份跟随大市上下,并没有出现剧烈波动。“这是一件大家都很明白的事情,”万泽股份的股东王宇力表示:“在中国办企业就不可能不支出公关招待费。”

  记者通过某上市地产公司的公关部门负责人林先生了解到,房地产行业更为特殊,因为涉及的政府部门多,而且每一个部门都可以影响房地产项目的开发流程。

  林先生表示,房地产项目如果要取得开工资格必须取得“四证”,包括《土地证》《建设规划许可证》等,这就涉及国土部门、规划建设部门。“如果这是一个旧城改造工程或者是旅游商业项目,还要打通政府旧改部门、环保部门、旅游部门等环节。”其告诉记者,每一个环节错位都会让项目开工遥遥无期。

  开工后,因为房地产涉及预征土地增值税、城市建设费等多达近20项各种税费,所以税务系统必须有很好的关系,再到工程验收阶段,消防、人防、排污等等又决定了工程能否顺利验收,是否具备“收楼资格证”。“有些中小房企这些用于公关、打点的费用可占开发总成本的10%以上。”林先生表示,这些关系没理顺会直接影响项目的开发周期。

  公关的作用

  旧城改造对于开发商的公关能力要求更高。

  2009年前后的万泽地产确实处于“公司内外总体不容乐观的经济形势”。从2008年开始,上市公司万泽股份的净利润就每年递减,到2011年第一季度就亏损了1377万元。对于这种状况黄曼华表示,主要是没有新楼盘竣工所致。

  翻翻万泽集团的历史,该公司早在1996年就介入房地产行业,但在2007年开发完深圳一个项目后就鲜有项目入市。2009年前后开始大力开发位于深圳香蜜湖以及常州太湖的项目,另外,公司位于北京的两个项目都处于开发阶段。这都需要政府部门的“通行证”,而公司也急于加快开发周期。

  但显然当时很多努力都取得了不错的回报,经过3年的开发销售,万泽深圳香蜜湖项目2012年第一期销售了187套房子,签约收入达到11.5亿元。项目的第二期也进入开发周期内,将会成为未来3~5年万泽的主要利润来源之一。

  年报数据显示,该项目当年有近5.7亿元的资金入账,占上市公司总体收入比例超过九成,而毛利率更高达55.55%。这使得万泽股份在深圳地区的销售毛利率也接近55%。

  但对于万泽股份而言,这依然不够。2011年底,为了顺利将地产业务注入到上市公司,当时万泽集团曾承诺,置入的资产2011年至2013年三年累计实现的净利润额为3.7145亿元,如果达不到要求,万泽股份可决定按照人民币1元/股的价格向万泽集团回购相应的万泽股份股票,并予以注销。相对于3.27元/股的发行价格,如果利润不达标,大股东相当于损失了近5亿元的资产。

  而资料显示,2011年与2012年万泽股份共实行1.73亿元的净利润,还有近2亿元的净利润有待今年完成,这依然有不小的压力。

  该公司除了依赖现有的两个项目回报外,近年在深圳的另一个重点投资项目是深圳的旧城改造鑫龙海项目。

  旧城改造对于开发商的“公共关系”能力要求显然更高,早在2011年,万泽集团就承诺如果未能在当年12月31日前取得该项目的土地使用权,则回购股份并承担相应赔偿责任。其后该承诺日期更改为:2012年12月31日前取得深圳市政府关于城市更新项目立项。

  但直至2012年12月29日,公司只能向深圳城市更新办公室提交项目资料,取得材料收文回执,并没有取得更新项目立项。这导致万泽集团不得不按照股东大会的决议,将回购股份的保证金划给上市公司。按照该次股东大会的决议,大股东只向万泽股份支付保证金,但暂不交割股份,这等于给了万泽集团一定的时间。

  中小房企的生存之道

  万泽股份的例子很好地反映了国内中小房企的发展遭遇。

  多番努力后,4月9日,深圳龙岗更新办向该市规划国土管理局发出核定意见函:认为改造必要,更新基本符合申报要求,有占地超过80%的地块业主同意更新。有业内人士估计,这一项目如果顺利推进,开发价值可高达10亿元。这对于万泽股份这类中小房企而言,无疑又是一针强心剂。

  万泽股份的例子很好地反映了国内中小房企的发展遭遇,由于A股市场对于房企融资早早地举起了禁令,在国内上市的房企基本不可能通过资本市场融入资金,而银行资金甚至信托资金只能限制用于项目开发。

  各地政府对于缴纳土地出让金的时间限制得非常严,基本都要求在两年内缴纳完毕。中小房企如果想购入新土地,只能自筹资金或者是私人借贷。

  另一方面,一些在境外上市或者大股东实力雄厚的大型房企,可以在海外融入大笔的低成本资金。“所以,如果是公开的土地拍卖市场,我们是毫无竞争力的。”一位小型上市房企的董事长曾对记者表示,中小房企只能通过原有的一些项目,或者原有的一些“关系”来获取新机遇。

 
责任编辑: 漠漠
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