香江控股战略转型三重谜 40亿预收账款在手

2013-04-29 08:16:11  来源:理财周报

  2012年,香江控股销售额首次冲破50亿元关口,实现签约销售额约54.88亿元,相比2011年同期上升250%。

  然而,与销售收入大幅上涨形成鲜明对照的是,纵观其盈利情况会发现,其在近三年的盈利增速一直在放缓,销售毛利率也在同期逐渐下降。

  另据理财周报记者统计发现,其预收款项与营业收入的比值十分可观,甚至高于保利地产和万科,在地产上市公司中排名靠前。

  是什么造成了其销售额与净利润之间的表现差异如此之大?超过40亿的预收账款又意味着什么?

  三年增速持续下降之谜

  据香江控股2012年年报中显示,公司在报告期内归属于上市公司净利润为0.31亿元,相比2011年同期,增幅下滑30.36%。回顾其近三年净利润,其在2010年为1.44亿元,2011年为0.44亿元,分别同比下滑43.65%、69.40%。

  然而,2012年是香江控股销售额首次突破50亿元的年份,同比2011年增长250%。在2012年末的房企销售盘点中,该公司也位列广州市房企销售面积第八,其翡翠绿洲项目达到广州市项目销售面积第二。

  香江控股缘何销售额与净利润的增长幅度间有如此大的出入?

  “主要是因为在2012年,它毛利率高的项目都没有按照市场的预期进入结算,但是他的管理费用和销售费用都计入了当期。”一位券商分析师如此解释。

  据上述长期跟踪香江控股的分析师统计,其家居CBD项目毛利率均在50%以上,但截至目前,该公司集中开发的三家CBD项目中,仅成都香江全球家居CBD建材城一期开始进入结算期,在2012年获得7000万销售收入。

  “计入结算量的项目主要是中低毛利率的产品,包括他们去年还专门针对连云港的项目做了计提。”上述分析师表示,香江控股为项目型公司,其盈利情况受到在售项目毛利水平的影响,可能波动会较大。在2012年其在售的产品,由于主要位于三四线城市,产品毛利率相对较低,摊薄了其收益情况。

  另外,有房地产业内人士表示,香江控股的经营、管理、销售费用占据总营业额的比重过高。

  据理财周报记者初步统计,截至4月25日发布2012年年报的地产公司中,销售费用、管理费用、财务费用占据营业收入的比例均值约为16.73%,香江控股上述比例为21.80%。

  显然,其2012年净利润增速下降的另一原因,即销售成本相对略高于行业平均水平。

  相较于同样大本营位于广东省的格力地产和珠江实业,前者上述比例为10.50%,后者为4.97%;而同为民营公司,同样主要深耕二三线城市的荣盛发展,上述比例为6.49%。

  且销售费用、管理费用、财务费用,自项目运营即开始计入公司当期营业成本,不同于具体地产项目的结算会分期计入公司营业收入,因而成为拖累香江控股近三年净利润增长速度的一个环节。

  40.71亿预收账款之谜

  香江控股在年报中提到,其目前40.71亿元的预收账款,其中有96.34%为一年账龄,即大部分可在2013年转为公司营业收入。

责任编辑: 欧阳卿
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