灰色房贷调查:担保公司化身万能金融掮客

2013-04-27 09:23:49  来源:华夏时报

  上有政策,下有对策。自4月8日国五条实行以来,在严厉房贷政策下,利益各方积极疏通。

  为了规避监管层监管,降低购房成本,一些两套房以上的购房者开始通过住房抵押申请消费贷款,曲线变身房款。

  监管层三令五申的风险管控在这其中变得次要了。担保公司出资、中介公司出客户,而银行最终批贷。而一旦“过桥”形成,三方联合致使担保公司赚过桥费,中介赚中介费,而银行则是获得业绩。

  担保猫腻

  “现在很多客户都是房贷客户。在一套房贷款政策执行严格,三套房贷款停止发放的情况下,很多二套房客户都主动找到了我们。”一家担保公司人士如是告诉记者。而担保公司也由最原始的“担保”业务,演变成如今的“垫资”业务,俗称“过桥”。

  上述人士告诉记者,以购买二套房为例,在客户找到我们之后,我们会把其介绍到与我们相熟的银行,先做“消费性贷款”。其实获得银行“消费性贷款”并不难,担保公司的常用办法是,200万元以下的,以“房屋装修”名义申请贷款,找装修公司签订合同即可;200万元以上的,则以“艺术品投资”为名,找珠宝公司、典当行应付。而无论是装修公司还是珠宝家具公司,都是担保公司找来的壳公司。

  而对银行来说,“消费性贷款”主要审核“用途证明”,一般只需要装修、教育、婚庆、旅游、购买家具家饰等消费类用途。据《华夏时报》记者了解,一般商业银行的贷款期限一般为10年,贷款额度上限500万。

  此时银行审批通过之后,客户会拿到银行出具的“预审批函”。一家股份制银行人士告诉记者,贷款预审批帮助客户了解自己的信贷额度,拿到获批贷款的绿色准行证。

  “见到预审批函,我们先打款(依据向银行申请的贷款额度)给卖方。”上述担保公司人士说,这就是担保公司口中的过桥。前述人士告诉记者,担保公司基本是没风险,因为担保公司都要在银行贷款审批通过后才做过桥贷款。

  据记者了解,所谓“过桥”,就是担保公司先利用自有资金出资给卖方,让买卖双方完成过户,交易结束。而前提是与买方签订合同,明确买方须支付垫资期间的费用,月息为贷款总额的4.5%-5.5%,期限多为1个月,并要求提前支付。

  事实上,消费性贷款包括住宅抵押贷款、非住房贷款和信用卡贷款。据记者了解,为了规避风险,多数商业银行的“消费性贷款”都需要住房抵押。过户完成之后,买方拿着房本到银行做抵押手续,换成银行正式批贷函。

  之后涉及银行打款。目前监管机构要求30万以上的个人贷款必须明确资金使用用途,需要按照受托支付的原则进行发放。也就是说,30万元以上的信贷资金使用不能直接划入到客户账户中,银行需要依照资金用途直接转入第三方账户。这有利于降低资金需求方对信贷资金的违规挪用风险。

  利用这一点,银行的贷款资金就顺理成章打到了担保公司关联的“壳公司”账目上。至此,一方面客户购房完成,一方面担保公司垫资结束,只剩下客户与银行之间的“消费性贷款”。如此,“灰色房贷”交易完成。

  风险转嫁

  据记者了解,在银行出具“预审批函”之前,担保公司会与客户签订两份合同。其一份合同上注明“收取贷款总额月息为2%的抵押贷款费、中介咨询费”,另一份合同则注明“收取贷款总额月息2.5%的垫资费用”。如此分拆,是惯用手段。

  “如果还规避不了,可以做三份合同,避嫌高利贷。实际上担保公司干的就是高利贷的营生。”曾在一家大型担保公司工作过的业内人士郭颖告诉记者,至于收费名目可以变化多种:折现费、保险费……

  事实上,按照国家规定,担保公司最基本的赢利点在于对贷款企业进行担保,帮助企业从银行拿到资金,担保公司只可从中收取佣金。

  “担保公司做过桥很简单,担保公司、中介公司、银行三方一起‘过桥’就形成了。”某股份制银行人士介绍,“因为踏踏实实干担保挣不到钱,这样的链条产生,谁都没理由不干。”郭笑言。

  更严重的是,担保公司垫资的期限多为一个月,而通常一般消费性贷款的最高期限为十年。一个月对比十年,一笔贷款的风险完全转嫁给银行。

  “在整个过程中,银行最终承担了信贷风险。”上述股份制银行人士坦言,银行付出了资金,却为别人做了嫁衣。原因在于,监管机构未对担保公司的设立、行业监管作出明确规定,这在一定程度上降低了担保行业的准入门槛,造成许多担保公司存在注册资金虚拟、资金抽逃等现象,致使其实际担保能力和抗风险能力不强,严重影响银行信贷安全。

  如何解决?对于银行来说,“银行防范的办法不多。”上述银行人士透露,“如果三方利益链条形成,银行能让一笔不合情理的信贷资金合理地审批下来,而这也是整个灰色链条中最关键的一环。”

  实际上,银监会实施“三个办法一个指引”后,信贷资金流入高收益的渠道基本被封堵,但个人消费类贷款仍是信贷违规的风险多发区。原因在于,银行对这类贷款的审批依据是,贷款抵押物是否足以覆盖呆账坏账风险,而现在商业银行是按照房价款项的5折左右来发放贷款,考虑到未来房地产市场的长期稳定发展,银行资金的安全边际还是非常高的。

  对于担保行业来说,有专家建议尽快出台相关的行业准入和行业管理办法。

责任编辑: 欧阳卿
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