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暴利时代渐行渐远 中小房企艰难谋生

2013-04-25 16:15:53  来源:第一财经日报

  正如万科在致股东的信中所说“房价快速上涨的时代应该已经结束”。

  在暴利时代渐行渐远的背景下,行业资金面普遍偏紧,尤其中小房企的日子似乎越来越不好过:销售面积下降,价格下跌,现金流吃紧,融资渠道趋窄……一系列问题接踵而至。

  现金流“陷阱”

  统计数据显示,A股地产板块130家公布年报业绩的上市公司中,59家经营性现金流净额为负。

  其中,信达地产2012年经营活动产生的现金流净额为-22.3亿元,与净利润差额达到了-29.13亿元,对此,信达地产解释,主要是报告期内新增土地储备增加存货、经营性应收应付项目变动等原因所致。

  与此同时,信达地产截至去年末在建项目共20个,根据项目开发进度,完成在建投资项目资金需求约45亿元,这对销售回款和融资依赖度高。而报告期内信达地产短借、长期借款同比分别增加110.15%和60.79%,资产负债率63.58%,其偿债压力正在加大。

  而万保招金等行业龙头企业在去年则通过打折促销等手段有效地回笼了现金之后,现金压力有所减轻。

  但以价换量的同时也拉低了自身的毛利,万科去年房地产业务的结算均价为11295元/平方米,较2011年下降10.1%;房地产业务结算毛利率为25.84%,较2011年下降2.95个百分点;结算净利率为13.08%,较2011年下降1.93个百分点。

  保利地产年报显示,其房地产业务结算毛利率为35.24%,同比下降0.93个百分点。事实上,包括金地在内的一批品牌房企也都出现了相同的趋势。

  与此同时,在行业资金面紧张的大环境下,大型房地产企业也逐渐学会了多渠道融资,除了利用传统银行信贷、信托计划融资等方式外,还积极推动金融创新,比如利用保险资金、投资基金等新的融资渠道以满足规模扩张的资金需求,以优化财务资源配置,提高资金使用效率。

  比如招商地产年报显示,其2012年实现净利33.2亿元,同比增长28.03%,经营活动产生的现金流金额达到50.99亿元,同比增长341.38%,资金量相当充沛。其持有的货币资金达到182.4亿元,高于短期借款和一年内到期的长期借款的总和。

  小房企的挣扎

  小房企的日子却愈发艰难。

  *ST珠江已连续两年亏损,其预计今年第一季度还将亏损约2500 万元~3000万元。去年全年*ST珠江亏损了1.27亿元,是目前A股已经披露年报的上市房企中亏损额最大的企业。

  对于亏损的主要原因,*ST珠江的解释是报告期内可结转的房地产销售收入减少、旅游酒店业务大部分处于投入期亏损较大及财务费用增加。

  其年报显示:去年*ST珠江房地产业务营业收入同比大幅下滑66.17%,毛利下滑2.91%。这令*ST 珠江捉襟见肘,其去年3月末向重庆国际信托有限公司借款的2.1亿元业已到期却无力偿还,目前正在办理展期手续。

  净利润下降400%之多的万好万家不仅2012年度无房地产项目销售收入,而且其2010年参与部分上市公司股票增发形成较大数额的浮亏,导致去年全年亏损了6469.7万元。

  在房地产调控之下,强者愈强弱者愈弱的趋势越来越明显,中小房企也深刻地意识到行业优胜劣汰的进程随着暴利时代的终结而加快,不少房企也开始谋划转行,谋求新的发展路径。

  比如,万好万家表示2013年公司将通过加强存量项目开发、工程建设、产品销售等工作完成现有项目的开发工作,保持房产公司工作的延续性,并适时逐步退出房地产行业。

  2012年6月,万好万家与金禾丰投资有限公司共同投资设立了浙江万好万家矿业投资有限公司,进军矿业。7月,又增资浙江新华泛信息技术有限公司,扩大经营范围。但由于所参与的项目均处于初始建设阶段,在项目初期还未形成稳定的经营利润。

  绿景控股也在年报中表示,公司自2011年6月起,在经营范围中增加了项目投资、矿产资源开发,力求逐步退出房地产行业。

  但由于房地产调控以及宏观经济形势复杂、不确定性大等因素,公司转型进展缓慢,报告期内,虽然公司考察调研了不少项目,如铁矿、橡胶、超微细重质碳酸钙粉等,但至今尚未找到合适项目。

  由于2012年房产销售收入同比锐减96.74%,绿景控股亏损1142.93万元,比上年同期下降144.71%。

责任编辑: 岩实
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