绿城通州“地王”苦熬三年遭遇尴尬

2013-04-16 14:42:39  来源:证券日报

  “项目中的住宅产品预计在5月开盘,”京杭广场销售中心的一位销售人员向《证券日报》记者介绍,“具体开盘价格还没定,初步预计将超过3万元/平方米。”

  实际上,上述京杭广场位于北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角,项目所在地块是2009年轰动一时的北京通州地王,而该地块现在的拥有者正是葛洲坝和曾在“生死”边缘徘徊的绿城中国,葛洲坝为该项目的大股东,绿城则负责设计开发。

  值得注意的是,三年半有余的时间过去后,京杭广场项目的住宅产品仍未入市。雪上加霜的是,京版细则落地后,纯新盘的住宅预售定价要参照周边住宅实际成交价格定价,而京杭广场定位为北京通州的地标建筑,投入成本较高,定价当然也趋向高价。

  对此,有消息人士向记者透露,该项目的住宅定价将陷入尴尬境地,如果定价超过3万元/平方米,可能在拿预售证的过程中遭到一定阻碍。

  对此,绿城中国相关人士向《证券日报》记者表示,“住宅项目目前没有涉及预售证”,“销售价格也尚未确定”。

  先售商用物业回笼资金

  4月14日,记者来到京杭广场项目所在地,发现项目外围被巨幅广告牌遮挡,上面布满“希尔顿酒店”等宣传字眼。此外,高高的塔吊矗立在项目中心,塔吊上“北京城建”几个字赫然在目,可见项目的承建商为北京城建。

  与此同时,记者发现广告牌上多是宣传项目写字楼以及酒店和购物中心的规划。“我们项目是一个综合体项目,一共涉及3栋楼,包括希尔顿酒店、住宅、写字楼和大型购物中心。”一位京杭广场销售人员告诉记者。

  “购物中心是整售的,酒店是持有型物业,写字楼则是散售的”,京杭广场项目的相关人士向本报记者透露,目前写字楼产品已经拿到预售证,正在销售当中,销售均价低于3万元/平方米。

  记者曾亲赴绿城4月13日在京主办的京杭广场写字楼推介会,在推介会现场,记者发现一特殊现象,不少客户都是拿着认筹号码来认筹的。其中一位客户还向记者表示,“已经看好了楼层,也定好了平米数,一会儿就签约”。

  值得一提的是,一般一个规划为综合体的项目,多是以住宅先行销售,快速回笼资金,同时也能够培养项目人气,然后才是散售项目中的写字楼等商用物业产品。为何绿城在该项目的操作上正好相反呢?

  对此,绿城中国解释为:“因工程进度原因安排。”

  不过,一位消息人士向《证券日报》记者透露,这个项目比较特殊,地处通州老城区的核心位置,周围商业和住宅等配套也较为成熟,在一定程度上已经具备一定人气。不过,更为重要的是,这个项目定位于北京通州区地标性建筑,无论是酒店、住宅、购物中心都是北京通州区的最高端定位。

  此外,上述消息人士还向记者透露,该项目是一个纯新项目,而北京细则出台后,这一项目的住宅产品预售价格很难定位,如果想卖到3万元/平方米以上,在预售证的获取上可能会受到阻碍。因此,商用物业产品拿预售证可能更为顺利,从这一角度看,写字楼先于住宅入市就不让人意外了,毕竟这样开发商也能够先回笼一部分资金。

  住宅产品入市时间未定

  “京杭广场住宅产品都是180平方米以上的大户型,拟售价将超过3万元,但具体售价都还没有定夺。”上述销售人员向本报记者如是介绍。

  对此,绿城中国相关人士也向《证券日报》记者表示,住宅产品还未涉及预售证,具体开盘时间也未定,预计在今年年中左右可能入市。

  不过,记者在项目现场发现,项目对面也是一个住宅和写字楼并存的项目,名为北京ONE。

  根据北京市住建委官方网站显示,北京ONE项目为2010年取得预售证。其中,住宅产品拟售最高价格的为4#住宅楼,售价为35791元/平方米。

  值得一提的是,有业内中介机构人士向记者透露,上述售价并不能成为京杭广场住宅产品的参照定价。因为京版细则出台后,纯新盘预售定价要参照周边楼盘的实际成交价格。而记者从北京市住建委网站获悉,与京杭广场仅一街之隔的北京ONE住宅产品实际成交均价仅为23406元/平方米。

  对此,北京中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示,目前通州楼市还没有出现3万元/平方米的豪宅价格。

  如此一来,葛洲坝与绿城这一合作项目中的住宅产品原本以超过3万元/平方米的价格出售的打算可能要遭到一定阻碍,因为就其差距来说,已经达到了约7000元/平方米。

  更为值得注意的是,京杭广场项目的相关负责人向记者透露,这两个项目在成本投入上有一定差距。据记者了解,2009年9月10日,京杭广场地块以12.4亿元由绿城竞得,楼面价为6961元/平方米,溢价率为292.21%,为轰动一时的北京通州地王。

  显然,这在土地成本上已经高过北京ONE项目。此外,上述项目相关人士也向本报记者透露,加上环建等投入,京杭广场整个项目平均楼面地价已经达到11000元/平方米。

  “这个项目虽然是北京通州的地标项目,但一旦定价过高,将拉升周边甚至是整个通州地区新盘成交价格,因此项目预售定价变得极为敏感。”上述中介机构相关人士向本报记者如是表示,这也可能是住宅产品入市时间一拖再拖的原因。

责任编辑: 漠漠
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