地方版细则空有“限涨”目标 实际杀伤力为零

2013-04-03 14:29:02  来源:南方都市报

  自去年6月以来,蔓延中国主要大中城市的“楼市高烧”持续升温。截至今年3月,多数大中城市房价已连续10个月环比上涨。尤其是包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市,房价已现“脱缰”担忧,调控再次陷入骑虎难下的尴尬困境。危急关头,国务院2月20日公布“新国五条”突袭楼市。一周之内,调控再加码,于3月1日晚上出台“新国五条”细则,拉开了中国房地产市场第五轮调控序幕。

  2月25日广东率先公布细则,标志地方版调控细则落地进入大限窗口期。截至4月2日,中央与住建部3月底大限已过,绝大部分城市都发布了楼市调控地方版细则。不过,多地细则的内容看上去都无甚新意,不少城市的细则内容都可以用一句话概括完。仔细分析各地已公布的细则与价格控制目标发现,政策行文措词严厉,但难掩调控“细则不细、宽松温软”的事实,反而给市场“利空出尽”的心态。

  纵观已出台的地方“国五条”版本,调控力度不一,整体仍以中央国五条精神重申为主。一是总体印象上,惊喜有余,新意、亮点不足。二是细则操作层面上,漏洞百出,预留自由操作空间大,“限购加码、个税20%开征、房产税扩容、二套房贷收紧、限价从严”五大“杀手锏”政策执行存悬念。三是调控基调上,全部是维稳、保大于压,严厉度低于市场预期。四是调控政策内容上,基本是老调重申,犹如中央政策翻版,或是原文不动的复制、或是稍微修改行文措词,条文上笼统、粗糙、简单、不详细、不具体、无自选动作。五是调控力度上,实际“杀伤力”为零,没有一个足够具有影响房价上涨的实质性政策。六是调控目标层面上,基本是以“限涨”(低于人均收入涨幅)作为重点目标,容忍房价上涨。七是调控出台时间上,基本是集中在3月31日大限期间内密集出台,无调控调房价诚意,应付“上面”了事。

  从各地设定的房价控制目标看,京版细则相对措辞最为严厉,提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品房价格;上海将房价控制目标设在“基本稳定”。不过,前两年京沪提出的目标是“合理回归,稳中有降”,而此次则总体以稳定价格为主,没有再提“降价”两字。而重庆、合肥、大连、厦门等城市则均规定房价上涨幅度小于收入涨幅。因此,地方版中的价格控制目标竟然成“涨价目标”,“温和”到甚至让人产生房价上涨心理预期。

  此外,多地的细则不细、可操作性不强等问题突出,行政手段进一步强化的迹象明显,地方版“国五条”细则有待进一步具体化与精准化,以及落地后的执行力度。总体上看,本轮调控政策公信力已经较弱。即便是目前看来最为严厉的北京版本,仍需看具体操作,部分执行仍有操作空间。上海、深圳、广州、重庆、南京以及合肥等城市落地细则可以说无新意,基本为传达中央精神,没有“自选动作”。

  随着政策的逐渐展开,市场将进入一个相对稳定的阶段。不过,如果期待调控真正起到平抑价格、稳定市场的作用,在目前出台的各项“细则”之外,仍需要更多可操作性强的细节作为补充。从短期看,实现房价调控目标,重在稳住市场预期,稳住供求关系。如果放眼长远,让房价涨幅回归到合理正常水平,政府要做的事情,不仅仅是提出一个单纯的调控数字指标。推进中长期制度建设应该实实在在地做起来,文件里面要写,现实之中要动。综合利用税收手段,适当调整现有税制,让房产税等持有环节税种发挥更大作用;实现住房信息全国联网,明确住房存量从而释放更多有效供给;保证商品房建设用地、推进保障房建设从而扩大住房增量,增加供给。控房价事关百姓福祉、政府公信,一旦流于数字游戏,于事无补,于民有害。

  谢逸枫(住建部政策咨询专家,亚太城市房地产研究院院长)

责任编辑: 欧阳卿
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