地产2012日子不好过 万科靠什么实现高成长?

2013-03-02 11:28  来源:金融时报

  2012年,房地产行业整体上的日子非常不好过,许多房地产商甚至到了步履艰难的地步。但是,行业龙头老大万科却再次展现出了“王者雄风”———一份堪称靓丽的年报,使得万科再次成为市场关注的焦点,也让投资者对整个房地产板块增多了几分美好的遐想。

  万科2月28日公布的2012年年报披露,公司实现净利润125.51亿元,同比增长30.4%;净资产收益率达到19.66%,创1993年以来最高水平;每股收益达到1.14元,并将实施每10股派现1.8元。

  万科披露的数据还显示,公司不仅销售规模在2010年就已经突破了千亿元,营业收入也在2012年突破了千亿元,达到1031.2亿元,同比增长了43.7%,稳居房地产行业第一。这使得万科仍可成为行业内资金最为充裕、财务结构最为稳健的企业之一———2012年年底,万科所持有的货币资金量达522.9亿元,远超短期借款和一年内到期的长期借款总和;而公司的净负债率仅为23.5%,继续处于行业低位。

  受公司公布靓丽财报的提振,万科股价在2月28日当天大幅飙升,并带动整个房地产板块不顾高悬于头上的调控政策的威慑,纷纷走出上涨行情。

  净资产收益率是衡量一家公司成长性的重要指标。万科2012年的净资产收益率比肩1993年,而过来人都清楚,1993年前后正是东南沿海开放地区房地产业方兴未艾的时候,也是房地产行业处处暴利的时候。自那时以来的20年间,整个行业虽不断在裂变中壮大,却也不断历经着风风雨雨、起落轮回,特别是近几年伴随着房价飞涨而招致的层层政策调控打压,使得不少房企不仅利润大减,而且财务状况不断恶化,甚至连生存都出现了危机,而万科却能够在这样的市况面前仍然实现高速增长,靠的是什么?

  万科透过年报给出的答案是:快速增长的营业收入成为公司2012年业绩的主要增长点之一。过去的一年,公司一方面克服2011年市场低谷时售价、利润率下滑的影响,实现了经营效率的提升;另一方面近年来积极推进装修房销售。“因为装修房业务的特点是利润率低于毛坯房,但收益率高于毛坯房。”万科董秘谭华杰表示,未来几年万科净资产收益率仍可能维持在高位。

  万科年报还显示,公司为保持良好的财务状况,在投资上一直留有余地。“2012年下半年随着各地土地供应力度的加大,资金实力较强的企业将获得更多机会。”万科在2012年中作出的这一判断随后得到了验证。公开的土地供应数据显示,深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、成都、武汉、重庆这16个城市2012年下半年的土地供应占全年的比例达到68.9%。而截至2012年年底,按万科权益计算的规划中项目的建筑面积合计3947万平方米,继续保持在满足未来两到三年开发需要的水平。

  除了上述数据所能够显示出来的万科的种种优势外,笔者以为,万科的成长以及成功,还得益于它的品牌优势,特别是它的信誉。万科的一位管理人员曾在私底下说:“万科答应你的事情,他一定会去做。”尽管人们可以例举出不少关于万科的负面案例,但不可否认的事实是,在遍布欺诈失信的房地产行业,树大招风的万科绝对是负面案例最少的企业。而且,就万科自身来看,其正面案例一定大大高于他的负面案例。否则,就无法解释为什么全国有那么多有钱的“粉丝”,追着万科的开发项目跑———万科的房子盖到哪儿就买到哪儿。

  这里姑且列举一个万科对待客户的真实故事。2011年3月,万科在河北香河的一个别墅项目逆市开盘。熙熙攘攘的销售大厅里,购房者排队领号、签约、付款,走完了全部认购流程离开时,每位购房人包里不光装着购房合同和收据,怀里还抱着一大束郁金香和一盒精致的巧克力。买卖双方各得其所,其气象可谓喜气洋洋。岂料,下半年媒体爆出了香河政府违规征地的丑闻,万科无辜受到牵连的直接后果是,那一边,已经盖了一半的房子必须推倒,土地则要退还给农民;这一边,万科不仅要和购房人解除合同,并且还要有个令人满意的交代和补偿。面对两头受挤的窘况,万科除了一次又一次地向心怀各种心态、各种要求的客户耐心解释外,还定期向客户通报土地和房产解决的进程,并在几个月之内,以最快速度向客户寄发了书面退款补偿方案。在办理退款补偿的那几天,原来的销售大厅看不到一丝的凌乱和嘈杂,更没有争吵,或者恶声恶语,反而平添了许多热情温馨的气息,其间也不时传出惋惜、谅解的话语。客户排队、解约,办理退款补偿后满意离开时,销售人员依然将客户送出大门外,双手奉送每位客户一瓶葡萄酒,还有一张万科会员金卡……

  试想,有了这样的购房体验,哪个买房人不想继续成为万科的业主?而万科凭着自己的口碑和信誉赢得越来越多的“粉丝”后,又何愁房子买不出?假如房地产行业多几个万科这样的企业,我国房地产市场又该是怎样的景象?

责任编辑: 欧阳卿
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