控房价“稳”字当头 北上广深料脱钩GDP

2013-03-01 09:02  来源:中证网-中国证券报

  稳定房价成政策目标

  与“新国五条”中的其他政策相比,房价控制目标“重申”的意味颇为明显。2011年1月出台的“新国八条”,首次提出房价控制目标,当年不少城市也制定并公布了上述目标。但随后的2012年,中央政府和相关部委并未在公开文件中强调这一点,仅有少数城市公布了房价控制目标。

  在强力调控政策的作用下,2012年的房地产市场,不仅以冷淡的交易开局,而且上半年一度陷入“量价齐跌”。使不少地方政府误认为,并无推出房价控制目标的必要。

  不少业内人士认为,此次重提房价控制目标,与近期整体房价上涨态势不无关系。来自国家统计局的数据显示,今年1月,全国70个大中城市中,新建商品住宅不含保障性住房价格环比上涨的城市有53个。据机构测算,平均来看,70大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.57%,自去年6月以来,该指标连续8个月保持上涨,最近的5个月还呈现出加速上涨的势头。值得注意的是,自去年以来,2013年1月70个大中城市的新建商品住宅价格同比首次出现正增长。这也意味着,与2012年的“低开”不同,今年的房地产市场以迅猛的房价涨势开局。

  基于这种背景,“新国五条”要求,制定房价控制目标,要按照“保持房价基本稳定”的原则。相比之下,2011年初“新国八条”中提出的房价控制目标,则是按照“根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”的原则制定。

  业内人士分析认为,近几年,各地GDP增速、人均可支配收入等指标都在保持相对快速增长,若将其作为制定房价目标制定的标准,则隐含了房价上涨的预期。

  事实上,近年来一些中小城市的经济曾保持两位数高速增长,明显高于当地房价上涨的速度。因此,2011年,在不少地方推出以GDP增速为参照的房价目标时,曾一度被戏称为“涨价目标”。

  相比之下,“新国五条”对房价目标的要求,被认为隐含了“保持稳定”的政策思路,一些研究报告甚至作出“零增长”的解读。不少业内人士也认为,今年地方政府在制定上述目标时,与GDP挂钩的情况将有所减少。

  个别城市或寻求降房价

  “北京今年的房价控制目标,肯定不会与GDP挂钩。”一位接近北京市住建委的人士向中国证券报表示,作为房价上涨较快城市的北京,在制定房价控制目标时,将会十分慎重,不会简单地将经济增速等指标作为依据。

  据悉,今年年初北京市两会期间,市住建委曾提出今年的房地产调控目标为量价齐稳。多数业内人士表示,今年北京的房价控制目标可能维持上述口径,甚至不排除提出“降房价”的可能。

  对于去年曾提出房价“稳中有降”的上海,多位专家认为,今年的房价控制目标将以“平稳”为主,防止房价继续反弹,不排除再提“稳中有降”。同样,上海不太可能像2011年那样将房价目标与GDP增长目标挂钩,以免助长房价上涨之预期。

  有业内人士认为,广州和深圳的房价控制目标同样不会让房价出现上涨的预期。2月21日,深圳市规划和国土资源委员会公开表示,按照保持房价基本稳定原则,结合本市实际,尽快研究制定深圳年度新建商品住房价格控制目标。

  美联全国研究中心高级主任徐枫表示,在此前的多项政策作用下,深圳房价一直在政府控制范围之内。当地业内人士认为,未来深圳制定的房价控制目标,也可能以“稳定”为主。

  在本轮的房价涨势中,一线城市已成为名副其实的领涨者。国家统计局的数据显示,今年1月,深圳新建商品住宅价格环比上涨2.2%,涨幅位居70大中城市之首。北京、广州、上海的涨幅分别达到2.1%、2.0%和1.3%,均远超平均水平。

  当前一线城市的经济增长速度在全国城市中处于相对低位,且随着国家调低“十二五”期间的经济增长目标,一线城市的经济增速预期已降至近些年的低点。即便如此,这些指标仍不会作为当地房价目标的参照。

  高和资本董事长苏鑫认为:“政府的意图已经非常明确,他们不希望看到一线城市房价继续以现在的速度增长。”一位接近住建部的人士强调,一线城市的房价信号,对整个市场的影响不容忽视。

  多位业内人士认为,如果未来房价继续加速上涨,不排除个别一线城市提出“降房价”目标的可能。为达到这一目标,今年一线城市将加强商品房预售和实际销售环节的管控,并将强化执行此前的各项政策。

  差异化调控思路凸显

  与一线城市供需失衡相比,多数二三线城市房价似乎并不具备大幅上涨的基础。据悉,由于此前部分地方政府大量供地,使得这些地方楼市出现供大于求的现象,部分城市新区的房屋大量空置。

  业内人士认为,对于上述城市来说,房价控制目标的确定显得并不紧迫。细心的业内人士发现,按照“新国五条”的要求,今年推出房价控制目标的城市为“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”。相比之下,“新国八条”的要求则是“各城市人民政府”。前者的范围明显小于后者。

  正如房价控制目标的制定,未来出台的细化政策,可能更多地关注区域市场形态的差异。苏鑫认为,在调控数年之后,区域市场已发生分化,目前面临房价快速上涨压力的,主要是一线城市及部分重点二线城市。而绝大部分三四线城市,房价早已失去迅速上涨的空间。政府未出台更严厉调控措施的一个原因也正是如此。

  他认为,如果中央政府出台强化政策,难免出现“一刀切”的问题,而这将无疑大大伤害处于恢复过程中的众多三四线城市。

  业内人士认为,预留了差别化的调整空间,是“新国五条”的新特点之一。其中,在限购城市扩围、房产税试点扩军等方面,中央政府都存在针对区域市场进行差异化调整的余地。此外,在土地供应方面,热点城市加大供地力度也是自今年年初就确立的政策思路。

  多数业内人士认为,房价控制目标的确定,是在热点城市供需失衡背景下祭出的临时性措施,这些城市的房价上涨压力,仍需通过加大供应来解决。

  但短期来看,对需求端的抑制仍将是近期的主要政策手段。苏鑫认为,至少在短期内,政府绝对有手段达到控房价的效果。回顾之前传闻中的政策措施,提高二套房门槛、局部收紧银根、区域性的严厉制裁无疑都能在短期内见效。(本报记者 张敏 万晶 张昊)

责任编辑: 左路标
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