李耀华:黑天鹅埋伏本港楼市

  大公财经2月22日讯 本港楼市在加辣后不但未见回落,而且更屡现破顶的纪录,原因之一是辣招令盘源急跌,在洛阳纸贵下,楼价自然再度上升,第二个原因则是市场相信本港息率仍然很低,尤其是按揭息率更因为银行抢客而愈来愈低。然而,经过去年英国脱欧公投和美国总统选举后,相信不会有人再相信所谓合理的因素吧!其实只要黑天鹅出现,任何理性或事实性的分析都要让路。问题是香港楼市最终会出现哪一隻黑天鹅,令楼市大崩溃?答案可能是另一次金融海啸。

  在正常的情况下,香港楼市因为得到买家热捧,在愈迟买愈贵的心态下只会不断攀升,上周康山一个居屋单位,每呎售价便高达1.5万,创下了全港历来呎价最高的居屋纪录。一手楼的情况亦不遑多让,上周六首卖208伙的嘉华国际启德嘉汇,甫推出便沽清,更多的例子还有不少。

  其实要数有利香港楼市的因素,最少便有五个,除盘源缺乏外,还有新楼供应未能追上需求、银行仍然超低息、国内热钱不断流入、香港不会与美国同步加息等,看来香港楼市真的固若金汤。

  然而,强者亦有缺点,希腊神话中的阿基里斯全身近乎刀枪不入,但其脚踝仍是致命的弱点。香港楼市如照任何常理分析都将继续稳如泰山,但有谁敢说这不是为黑天鹅的出现创造了条件?

  其实所谓黑天鹅,并非完全难以预测,而只是一般人被眼前事实所蒙蔽,而未能清楚整个事情发展的真相,例如英国民粹主义和极右主义已存在多时,但在英国公投决定脱欧和特朗普当选为总统后,人们才意识到其影响。

  事实上,引爆香港楼市的,很有可能就是全球金融危机。所谓全球金融危机绝对不是危言耸听,任何反常情况一出现,便有危机。

  君不见近期全球股市大升是一个反常的现象吗?按常理推测,美国快将加息下,股市应不会升而只会跌,例如在2015年美国加息后,美国股市至二月初一共大幅回落了一成二,新兴市场的情况更差,在美加息后,指数更曾大幅下跌了两成,这其实合理,因为美国去年加息后,市场忧虑加息陆续有来,而新兴市场更因为恐防加息令资金大举撤走而下跌。

  然而,在去年加息后,美股至今却反而升了4%,新兴市场更大升逾一成,那便有点于理不合了。

  虽然不少人认为这是因为全球股市憧憬特朗普新政将会为美国带来强劲经济增长,而并非不合理。

  但是,直至现在特朗普所谓的减税政策却一直只闻楼梯响,而且不少分析亦曾指出,减税和大兴基建不一定对经济有帮助,而投资者对此仍然充耳不闻,可见全球股市可能真的已进入了非理性亢奋的时代。这种非理性亢奋的结果是股市终极崩溃,股市泡沫一旦爆破,全球将会再现信贷危机,本港楼市亦难独善其身。

责任编辑:大公网 大公网

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