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200亿再造1/4个东莞 保利超大生态城模式待解

近日,保利集团宣布,将在东莞建设占地60平方公里的超大生态城项目,面积相当于2个澳门、6个东部华侨城,投资额为200亿元。樟木头镇政府提供的资料显示,建设保利生态城项目相当于再造一个樟木头镇城区,年均直接营业额将达到200亿元。

200亿再造1/4个东莞 保利超大生态城项目模式待解

  保利集团在旅游地产上砸下重金。

  近日,保利集团宣布,将在东莞建设占地60平方公里的超大生态城项目,面积相当于2个澳门、6个东部华侨城,投资额为200亿元。

  上述项目建成后,将成为“珠三角”地区最大的旅游地产项目。据保利地产广东公司董事长余英介绍,前三年将重点开发生态城东部,包括别墅、公园、会议中心项目,将在今年6月推出别墅板块。

  保利集团品牌部人士向 《每日经济新闻》记者表示,在樟木头镇的房产供应量同比飙升5倍时推出首批别墅项目,销售将面临不小压力。

  遇供应高峰 首期别墅销售压力大

  近两年,樟木头地区的房产销售额徘徊在10亿元以下,销售面积在14万平方米左右。

  但由于广深铁路数次升级改造、提速,樟木头到深圳只需20分钟,离广州也不过40分钟车程,进军樟木头的地产商普遍看好该地区“与深广连成一片”的潜力,楼市供应不断增大。记者查阅搜房网获悉,今年与保利生态城一起加入樟木头房产“大战”的项目包括绿茵温莎堡、中惠香樟绿洲、中惠香樟半岛、香樟1号、长虹百荟、丰泰橡树溪谷等。

  保利地产方面向 《每日经济新闻》记者表示,别墅项目最大的优势在于价格方面,均价不过每平方米1万元左右,仅为深圳房价的1/4至1/3。不过,《每日经济新闻》记者发现,每平方米1万元的均价在保利别墅项目所在地区并没有突出优势。搜房网显示,保利樟木头别墅项目所在的宝山森林公园周边豪宅别墅项目不少,均价在8000元至12000元/平方米。而且其周边普通住宅均价非常低廉,大多集中在1300元至4000元/平方米。

  据悉,今年是樟木头地区房产供应量爆发的一年。公开数据显示,2013年樟木头全镇将推出5000余套一手住宅,楼宇销售面积达71万平方米。而前年樟木头全镇房产销售面积13.7万平方米,约1400套,一年之内,待售面积竟然猛增为去年销售面积的约5倍,因此,对于房产商的压力较大。有业内人士表示,若不把握好销售旺季,可能导致大量产品滞销、资金回笼缓慢或停滞。

  美联物业研究中心主任徐枫分析,随着代理加工等产业转移至内地,樟木头地区目前面临支柱产业空缺的现状,卖房必须吸引投资客,否则地产项目很难卖动。

  做旅游地产 项目模式目前还不明晰

  保利生态城占地60平方公里,而东莞4个主城区约为233.5平方公里,相当于1/4的主城区面积。按照规划,在未来6~8年时间内,保利将投资200亿元打造出包括多个主题乐园(童话王国,梦幻城堡,快乐森林)、以芙蓉寺为依托的禅境养生谷、以高尔夫、会议中心、酒店为载体的高端商务休闲领地。

  樟木头镇政府提供的资料显示,建设保利生态城项目相当于再造一个樟木头镇城区,年均直接营业额将达到200亿元。落成后,政府预期东莞每年能吸引600万~800万人次外来游客,大大提高东莞服务业的比重。

  虽然前景看起来不错,但是业内还是表示了一些担忧。比如东部华侨城占地9平方公里,不足保利生态城的1/6,2004年建设至今,已耗资160亿元,目前部分别墅仍在开发中。保利又如何运作这样大的项目呢?对此,保利地产方面对《每日经济新闻》记者表示,60平方公里中真正开发面积仅占5%,主要依托自然生态。

  还有业内人士表示,以保利生态城内童话王国、梦幻城堡、快乐森林3个主题公园为例,一般而言,这种项目对人口稠密度要求非常高,樟木头镇仅30万人口,而且就近有深圳欢乐谷和东部华侨城、广州长隆水上公园、香港海洋公园和迪士尼乐园,如此多的强大竞争者面前,如果没有突出的特点和定位,运营前景堪忧。

  深圳市综合开发院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,地理位置是保利生态城主题公园的劣势之一,主题公园是投入资金大、折旧率高、运营成本也很高的项目,目前并没有看到保利清晰的旅游产业化趋势和投资盈利模式,如果未能成功吸引旅客,成本不能及时收回,未来维持运营会给保利带来负担。

  对此,保利地产方面对《每日经济新闻》记者表示,保利生态城更侧重于家庭一站式服务,用养生、乐园、体育和娱乐休闲等不同项目搭配,增强对于一个家庭的综合吸引力,不过,周围的主题公园确实为生态城带来很大的竞争压力。

  事实上,要成为一个旅游地产供应商,项目形成可复制模式是非常关键的。相对而言,保利的旅游地产模式目前仍不明晰。美联物业研究中心主任徐枫认为,保利生态城本质仍是地产项目,打着生态的概念而已,做旅游只是为卖别墅服务,旅游项目并不见得会做得非常成功,公司的侧重也并不在此。

  • 责任编辑:哈妮

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