第十期

  李嘉诚商业帝国的世纪重组终于完成。6月3日,已经上市37年的和记黄埔除牌,并入长和(全称“长江和记实业有限公司”);而由长和分拆出来的长地(全称“长江实业地产有限公司”)于同一天在香港上市,接手长江实业与和记黄埔的全部房地产业务。长地,一个地产巨无霸诞生。

  虽然李嘉诚持有内地大量土地资产,但长和系地产业务在内地却发展得并不尽如人意,即使是在内地房地产的“黄金时代”,也未能如香港市场一般建立起强大的优势。随着“新地产王国”长地的诞生,内地市场就如一块“食之无味,弃之可惜”的“鸡肋”,地位日益尴尬。

  据长地投资者简报显示,公司的物业估值高达4210亿港元(约合3300亿元人民币),土地储备为1580万平方米,拥有160万平方米的收租投资物业以及3个REITs(房地产信托基金)。

  物业估值方面,长地在大陆的物业估值1380亿港元,仅占整体比重33%,而香港占比达64%,海外占比为3%。

  土地储备方面,香港为80万平方米,内地为1450万平方米,英国40万平方米,新加坡10万平方米。据原和记黄埔2013年报透露,内地土地储蓄平均每平方成本2400元,李嘉诚在内地的总成本约380亿,占其全球土地储备价格的3/4,但收入仅占28%。内地土地储备的“性价比”并不高。

  而且,虽然李嘉诚1460万平方米的内地储备在整体土地储备中占比很高,但是与万达现有的9000多万平方米的土地储备相比,李嘉诚在内地的土地储备仅为王健林的16%。不论是与香港和海外等其他地区相比,还是与内地市场的竞争对手相比,李嘉诚的内地土地资产都没有优势。

  同时,近几年李嘉诚对待内地市场的态度也颇令人玩味。一方面,李嘉诚大规模抛售内地商业物业套现。据统计,自2014年1月份至今,李嘉诚通过转让资产或其他方式套现超过738亿元人民币,其中出售的内地物业货值共计约129亿元人民币。

  2014年2月,李嘉诚以24.8亿元人民币出售南京国际金融中心;4月,李嘉诚次子李泽楷以57.6亿元人民币出售北京盈科中心;8月,以15.4亿元人民币抛售虹口区北外滩甲级写字楼盛邦国际大厦;11月,以31亿元人民币将旗下和记港陆71.36%的股份出售给泛海控股。

  值得注意的是,李嘉诚不仅抛售内地土地,还停止了在内地拿地。2011年之前,李嘉诚每年都有一些土地储备吸纳,土地成本比较稳定。但自从2012年5月在购入上海一块住宅用地之后,“长和系”在内地市场上再未有一块土地入账。

  但另一方面,内地的住宅项目却被李嘉诚排除在抛售套现名单之外,李嘉诚对内地住宅项目采取了“囤地”的手段。

  据统计,李嘉诚在内地的上海、广州、深圳、南京等10余座城市变相囤积土地,拖延土地开发周期达6年以上,如果要完成这些地产开发的1%,大部分须耗时4年以上。在近几年内地房价一路高歌猛进的背景下,囤地的最大好处就是房价会随着项目开发时间的无限延长而大涨。以上海的御翠豪庭项目为例,在经历长达6年的开发期后,房价已达到当初拿地价格的20倍。

  关于李嘉诚的种种行为,有业内人士分析,“一直能预见内地房地产市场”,“总是在危机发生的前2到3年出售资产”。

  李嘉诚最令世人称道的便是其精准把握经济周期的能力:他凭借在社会动荡时抄底楼市发家,通过多次低买高卖不断积累财富。而目前显然不是卖出内地土地的最佳时机:中国指数研究院发布的“百城房价”数据显示,5月全国100个城市新建住宅均价环比虽微涨0.45%,房价上涨城市增至48个,但同比仍下跌3.75%,价格上涨城市仅有13个,内地房价仍有上升空间。

  而且,李嘉诚的商业版图重心已渐渐移出了内地和香港。自2010年旗下公司长江基建以91亿美元收购英国电网公司起,李嘉诚便开始大量购买欧洲的资产,据和记黄埔的2014年中期财务报告显示,其业务总收入中的43%来自欧洲市场。

  笔者认为,根据李嘉诚低买高卖的一贯策略,内地的住宅项目很可能维持现有策略不变,继续囤地以延长土地开发时间,待土地和楼市价格回升到高点时,再一举抛售。

  可以预见,体量巨大但盈利有限的内地市场将成为长地上市后业绩稳定增长的关键,而如何恰当处理这块巨大的“鸡肋”也在考验着李超人的商业智慧。(文/翟光)

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