房价:涨不涨要看通胀脸色

2013-04-10 14:04:25  来源:《钱经》
    房价简单看起来是市场中买方和卖方博弈的结果,其中背后的主导“黑手”却是货币的供应量。货币通缩的日本,房价再便宜,也有很多人愿意租房;货币通胀的中国,哪怕房子是海沙子盖的,也有前赴后继的买房者涌上去。

  整体上中国房价上涨的预期还是很强烈。中国房价真的只会上涨而不会下跌?不妨来考察通胀与通缩下房价的迥异走势。

  日本:钱越来越值钱,宁租不买

  关于通缩,日本的情况可以参照。目前日本经济终于进入安倍时间。安倍晋三的经济政策被西方的经济学者冠以“安倍经济学”(Abenomics)的称谓,其核心就是通过无限量宽促使日元贬值以刺激出口的同时制造通胀,试图借此走出20年来困扰日本经济的通缩阴影。

  回顾20世纪70年代末,当时的美元/日元汇价在1 :280的水平。1985年9月 《广场协议》(Plaza Accord)签订后,日元汇价逐日上升,到2012年已升到1 :80的水平。而日本的房地产泡沫在90年代初破裂,之后的十年里,房地产价格下降了大约50%。进入21世纪,房价下跌的趋势才有所缓和,到了2006年和2007年,甚至有所回升,但整体上日本房地产市场并未走出低迷。2012年日本住宅房地产的价格仍然停留在约为1991年时一半的水平,有些地区甚至比那时的价格低70%。但在东京,购房支出即使仅是租房支出的一半甚至三分之一的情况下,人们还是宁愿选择租而不选择买。是日本人没有钱?

  统计数字显示,日本家庭的财富总值达17万亿美元(以80日元兑1美元计),其中55.6%为现金。并非日本人傻,虽然日本长期0利率,但由于通缩,持有现金仍为实际正回报。2012年底安倍再次上台后,短短两个月的时间就已经将日本汇价推低到目前1 :100左右的水平,贬值幅度达20%,推动日本股市创4年来的高位。日元还会贬值到什么水平,日本经济会不会就此走出通缩而达通胀,最终走出“20年的迷失”,而日本房地产是否重现曾经的繁荣,还需要拭目以待。

  国内:货币供应不止,房价上涨不息

  跟日本着急房地产市场的低迷相反,中国着急的是房地产市场的太繁荣。

  “十年九调控”,政府的调控手段没有最严厉只有更严厉。信贷、税收、行政以及舆论工具,除了“限制甚至取消房地产买卖”这种终极手段,该用的不该用的、只要能用的都用上了,但事实是10年间中国房地产名义价格狂涨了3~5倍。

  2012年年中开始被前一段限购、限贷、限价等高压调控压抑住的房地产景气似乎又有复苏的迹象,新的“国五条”能否有效果尚需观察。最近几年中国房地产市场每年的商品房销售面积都在10亿平方米左右,无论是所谓刚性需求还是投资性需求,总的需求可谓相当旺盛。调控的一个最重要的着力点就是管理需求甚至抑制需求,有效果但是成效有限。

  抑制需求本身就造就了一种“心理吸引”,被视为对价格安全的一种保护,在一段程度上反而会刺激人们的需求;于是人们各显其能,比如多套户口,甚至怪招连连,比如假离婚。到底是一种什么超级力量在推动中国房地产市场不断上扬?这背后最重要的因素就是中国的实际通胀与通胀预期。

  如果单看名义上的房租/房价水平,目前买房不如租房。只要去房屋中介或相关网站看看,直接对比他们在售的房价与出租水平,即使不剔除理应考虑剔除的合理的两个月空置的租金,房租年回报水平很少有超过3%,即目前一年期银行利率水平的。这也视为中国房地产泡沫的有利证据之一。

  问题是上述静态的房租/房价比,一旦考虑到房价实际上涨水平以及现金存款的利息回报与通胀水平之差,刚好与通缩状态下的日本相反,持有现金的回报为负,而投资房产的回报为正。

  在收入预期没有改变,同时实际通胀水平与通胀预期一时难以得到根本性扭转的情况下,房地产仍是作为对冲和抵御通胀的主要工具,也使得整体上的房地产需求是难以抑制的,名义房价上涨的趋势也一时难以得到根本性的扭转。

关键字: 房价 通胀
责任编辑: 墨迹
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