国五条短期冲击地产信托

2013-03-08 17:01:35  来源:上海金融报

  近段时间,“国五条”对房地产市场的影响逐渐发酵,其对于金融行业的作用也开始被行业关注。比如,受其影响,房地产信托市场就“迎”来了更多不确定性。

  上周成立数量锐减好买基金研究中心的数据显示,房地产信托1月份出现抬头之势,前几月该类别占比仅10%左右,1月则增至20.93%。不过,这种上涨趋势被“国五条”骤然打断。尽管2月的具体数据尚未出炉,但据普益财富统计,上周新成立的信托产品中,投向房地产的资金数量占比仅4.55%,与前一周的12.5%相比大幅下滑。

  中信信托有关人士表示,地产新政对信托公司的影响主要有两个渠道,一是已投的项目受政策影响,出现资金流等问题;二是准入的限制,如对部分地区、部分公司的合作会受较大限制,也会影响未来产品的存量。因此,对于信托公司而言,如何有效鉴别项目和企业成为下一步风控的重点。

  普益财富研究员范杰表示,若新“国五条”实施,会把二手房的价格推高,把一部分刚需推回一手房市场,这将有利于房企去库存,促进销售和资金回笼,“从这个意义上看,今年房地产信贷在上半年不会太紧。”范杰指出,这种情况下,由于资金紧缺而转向信托融资的房企,也不会像以前那么多。

  有市场人士分析,新“国五条”正式实施后,二手房转让差价20%的个税要么由购房者买单,要么由出售方降价来弥补,显然双方都不会乐意,这就大大削弱了二手房对新楼盘的竞争力,会把刚需客户赶向一手房市场,这对房地产开发企业绝对是利好。假如新房销量因此增加,房地产企业资金回笼更顺利,还款来源有保障,对房地产信托来说风险就小了;同时,销售顺利也会促使房地产企业更有动力拿地,地方政府又可增加财政收入,对之前发行的大量政信信托来说,还款来源又多了些保障,也是好消息。

  风控措施应成投资者首选不过,也有信托公司人士表示,地产新政虽然还有很多细节需要明晰,但从部分信托公司的运作实际看,有序有效地退出高风险地区,将是接下来各家公司考虑的重点。部分城市房价过高,未来实行严格调控的几率很大,信托收益率难免受到影响。而对于前期投资过度,后续发展不足的地区和企业,如果未来经济下行持续,隐含的刚性兑付问题会更严峻。

  “银行限贷对于房地产通过信托融资确实是一个机会,但风险相对提高,特别是已经做完的项目,很可能受到影响,信托公司对此还是比较担心的。”上述人士指出。

  对此,行业普遍认为,从长远角度看,未来新“国五条”细则或将严重削弱房产的投资价值,导致投资性需求减少,所以更深层次的影响短时间内较难体现,目前还很难判断。鉴于今年房地产信托将迎来兑付高峰,其中仅二季度就达1247.61亿元,在信托业风险不断加剧的情况下,投资者还是要谨慎选择房地产信托产品。尤其在调控背景下,主要还应从产品投入的项目来考察,有的项目是用融资款来买地,有的则是已经买完地融资来开发,还有的是融资后进行后期物业建设。如果是一线城市地产项目,后期开发的信托产品风险相对会小一些;而用于买地、前期开发的,尽管有的是北上广等一线城市,但若政策面偏紧,开工进度受阻,风险会很大。

责任编辑: 拾禾
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