王健林不玩地产玩服务 万达广场重资产模式走到尽头

　　

　　大公财经4月22日北京报道（记者 喻春来）“5年以后，万达一年能开业100个万达广场，全部资金别人出，万达只负责选址、设计、建造、招商和管理。”这句话出自王健林的口，也是万达商业(03699.HK)未来去地产化，向轻资产战略转型的核心所在——即用投资者的钱建商业地产，建好后还叫万达广场，万达来管理运营，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成，给投资者一定回报。

　　王健林给出的最终目标是5年之后，万达广场将没有重资产项目，万达商业将转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化，这就是万达广场轻资产模式。

　　万达的重资产不是发展得不好，也不是没有发展空间，中国的城市化还在进行，行业里模仿万达者也是众多。那为什么现在就要果断转向轻资产？

　　“万达重资产模式在目前的房地产和金融环境下已经走到尽头。”住建部住房政策专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌在接受大公财经采访时这样评价王健林去地产化的战略。

　　顾云昌认为，万达重资产模式是靠银行贷款获得商业地产开发的资金，并大量自持，通过住宅开发销售回笼资金进行周转，用销售住宅养活商业地产。但是，中国房地产已进入供大于求的阶段，住宅销售形势不乐观，房价上涨也不如前几年，银行贷款难度和成本越来越高，用销售住宅养活商业地产的模式越来越不适应目前的行业和金融环境。

　　重资产受制于房地产周期，市场火的时候房子卖得很好，现金回流很快，发展起来容易。但分析中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去。王健林很清楚地知道，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。

　　我国房地产行业发展到现阶段，已经面临行业拐点，原有经营模式和思维需要有所转变才能适应市场发展变化。重资产模式投资房地产，成本、风险愈来愈高，拿地、建房前期竞争也愈加激烈，利润变薄，企业应该向其产业链其他方面延伸，尤其是房地产服务方面。

　　中投顾问项目总监朱文嘉对大公财经分析称，万达当前是国内最大的商业地产供应商，虽然规模宏大但是盈利水平偏低，加之房地产行业整体风险逐渐凸显，万达也必须为企业未来打算。万达去房地产化、变身轻资产，对于其来说意味着其经营模式的转变，由原来的自有资金运作商业地产项目，进行拿地、建设、招商等一条龙走下来，到未来的作为商业地产管理商，投资者投资商业地产项目，万达提供品牌、人力、管理等支持，收取运营管理费用或商业地产项目盈利后双方分成。这将有效降低万达商业地产风险，同时有利于其快速扩张并产生边际效益。

　　王健林这样算了一笔账，从财务上看，轻资产回报也很好，两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元，两个店就是每年2亿租金，万达可以分到7000万租金。一个标准重资产店平均也是1亿租金，扣除管理成本，再扣掉税，财务利润两者收入基本相当。更重要的是，轻资产快速扩大规模，还能产生边际效应。

　　酒店管理业巨头希尔顿的发展模式也曾经历了自建模式、管理合同、特许经营等几个阶段。20世纪50年代以前，希尔顿一直延续自建模式，集团发展速度较慢，丧失了发展的机遇。

　　60年代希尔顿创立的管理合同方式，通过管理输出迅速拓展了集团的市场网络，品牌国际影响力迅速提高。90年代年希尔顿开始实施“特许经营”方式进行拓展，逐步将出售自有的饭店，只保留管理权和特许品牌权利。饭店管理公司逐步将业务重点转移到经营的高端利润区：品牌维护、市场促销等优势领域。目前，希尔顿品牌的特许经营比例已经超过了70%。而喜达屋、希尔顿、凯悦国际酒店 等外资酒店在中国市场80%以上都是采取管理输出的方式。

　　朱文嘉对大公财经表示，酒店管理公司利润率可能高于房地产开发，作为轻资产模式，酒店管理模式不需要大量资金沉淀在固定资产上，主要是人才、信息化设备等软件方面的投入。喜达屋与希尔顿等输出酒店的管理模式只是王健林设想的一部分，万达未来除了输出管理，还将融合金融以及文化娱乐产业，而且更多的涉及商业综合体业态运营，更加复杂。

　　万达做轻资产，钱从哪来？王健林的设想是：一部分是外部管道，如基金、保险等机构投资者；二是建立内部融资管道。万达成立了自己的电子商务公司，收购了快钱支付公司，这两家公司都在做全新理财产品，采用众筹方式为万达广场轻资产融资，万达的理财产品如果推行成功，就能解决轻资产项目的投资，也许就不用依赖外部投资者了。

　　对于万达去地产化转型的前景，朱文嘉认为，万达向轻资产转型有其优势，如万达的工程管理变革，产业链专业分工，提高效率；商业信息化管理“慧云”系统；基金、保险、众筹等多渠道融资模式等，有利于万达商业转型成功。顾云昌则认为，万达商业在招商和销售上一直做的比较好，转型商业服务的话，应该加强运营的力度，从运营上得到稳定的回报。